REIT (англ: Real Estate Investment Trusts) – фонды недвижимости, осуществляющие вложение в объекты строительства, сдача в аренду, проценты по закладным или проводят сделки с ипотечными ценными бумагами (сделки с недвижимостью должны составлять более 75% дохода).
Фонды недвижимости позволяют вложиться не в одну квартиру в своем регионе, а открывают доступ к рынкам недвижимости других стран. Другим преимуществом вложения в такие фонды является широкая диверсификация активов. Активное развитие фонды получили в США, т.к они имеют ряд налоговых льгот и акционерный доход не облагается корпоративным налогом.
Следующим преимущество фондов является их ликвидность, в отличие от недвижимости акции фонда могут быть быстро проданы на фондовом рынке.
Также одним из требований к фондам REIT – 90% полученного дохода должны распределяться между в виде дивидендов! Тогда как мы помним в среднем американские компании направляют 50% прибыли на выплаты дивидендов.
REIT как форма управления недвижимостью узаконена в 38 странах (Россия в них не входит).
ETF REIT – что это такое?
Если не хватает широты диверсификации инвестиционного портфеля, то существует такой финансовый инструмент как ETF REIT (см. → Дивидендные ETF c максимальной доходностью).
Оценка стоимости бизнеса |
Финансовый анализ по МСФО |
Финансовый анализ по РСБУ |
Расчет NPV, IRR в Excel |
Оценка акций и облигаций |
ТОП 9 REIT фондов с макс. дивидендами
Чтобы найти интересные REIT фонды с максимальными выплатами дивидендов будем использовать сервис finviz.com. В сервисе Finviz переходим во вкладку “Screener”, далее во вкладку “ALL”, потом в опции “Sector” (там выбираем раздел Real Estate). Также поставим фильтр Index → S&P500 (выбрать те фонды, которые входят в индекс S&P500). Это позволит исключить не привлекательные для инвестиционных фондов REIT и фонды малой капитализации. Также устанавливаем фильтр на размер годовых дивидендов (Dividend Yield) > 5%.
В результате было найдено 9 фондов ↓
Для того чтобы посмотреть дивидендную доходность необходимо перейти в каждый из фондов по отдельности, нажав на их тикер или нажать на вкладку “Snapshot” для их параллельного сравнения.
Доходность по фондам REIT из S&P 500
В таблице ниже итоговые результаты поиска крупных REIT фондов из индекса S&P500 и их дивидендная доходность. Максимальная у фонда IRM – 8,99%, но он достаточно перегрет на рынке. Мультипликатор P/E составляет 39! Интересным фондом является SPG с доходность 8,19%, крупной капитализацией и недооцененностью, коэффициент P/E равен 11,15. (см. → мультипликатор P/E. Применение)
| Тикер | Название фонда | Сегмент | Капитализация | P/E | Дивидендная доходность |
| AIV | Apartment Investment and Management Company | Апартаменты | 3.82 млрд. | 25.60 | 6,18% |
| BXP | Boston Properties, Inc. | Офисы | 11.51 млрд. | 11.67 | 5,24% |
| FRT | Federal Realty Investment Trust | Торговля | 5.50 млрд. | 20.16 | 5,88% |
| IRM | Iron Mountain Incorporated | Кино, театры | 8.00 млрд. | 39.15 | 8,99% |
| PEAK | Healthpeak Properties, Inc. | Больницы, лаборатории | 15.74 млрд. | 46.98 | 5,16% |
| REG | Regency Centers Corporation | Торговля | 6.12 млрд. | 66.88 | 6,58% |
| SLG | SL Green Realty Corp. | Офисы | 3.23 млрд. | 17.36 | 7,8% |
| SPG | Simon Property Group, Inc. | Торговля | 19.60 млрд. | 11.15 | 8,19% |
| VNO | Vornado Realty Trust | Офисы | 5.98 млрд. | 18.82 | 6,66% |
Следует заметить, что высокие дивиденды не всегда являются приоритетным критерием выбора. Так как у таких фондов их акции могут снижаться больше, чем выплачиваемый размер дивидендов.
Узкосегментированные дивидендные REIT
Если мы хотим сузить поиск дивидендных фондов REIT до их специализации, то в вкладке Industry выбираем: Diversified – без четкой специализации (широко диверсифицированные), Healthcare Facilities – управление недвижимостью больниц, лабораторий, мед. компаний, Mortgage – доход от ипотечных платежей, Office – управление недвижимостью офисов, Residential — апартаменты для сдачи в аренду и временного проживания, Retail – недвижимость торговых компаний, Specialty – кинотеатры, театры, казино.
Для примера мы взяли фильтр промышленных REIT (Industrial), на рисунке ниже показаны лучше отобранные фонды ↓
Выводы
Фонды REIT являются интересным финансовым инструментом для вложения в объекты недвижимости: высокая дивидендная доходность, возможность диверсификации по различным сегментам, высокая ликвидность при продаже.
Автор: к.э.н. Жданов Иван
|
Оценка стоимости бизнеса |
Финансовый анализ по МСФО |
Финансовый анализ по РСБУ |
| Расчет NPV, IRR в Excel |
Оценка акций и облигаций |
