Договор ЭСКРОУ в ДДУ простыми словами

ЭСКРОУ в ДДУ представляет собой специальный счет, открываемый в банке, который предназначен для расчета с застройщиком. Ранее его открытие было необязательным. Но все изменилось с момента внесения поправок в ФЗ-214. Теперь расчеты между участниками долевого строительства проводятся исключительно с использованием ЭСКРОУ.

Гарантии ДДУ

По установленным на законодательном уровне правилам, застройщик может предоставить участнику долевого строительства гарантии. В их число входят:

1. Банковское поручительство. Так, банк отвечает за действия застройщика и, в случае неисполнения вторым обязательств, выплачивает компенсацию. Однако, на практике данный подход используется мало.
2. Процедура страхования ответственности застройщика. Ее можно сравнить с приобретением полиса ОСАГО. В случае наступления страхового случая, дольщик претендует на получение страховой суммы.
3. Создание компенсационного фонда. Согласно правилам, застройщик отчисляет в государственный фонд 1 -2% от суммы ДДУ. В том случае, если строительная фирма обанкротится, государство выплатит дольщикам компенсацию.
4. Открытие счета ЭСКРОУ. Начиная с 2019 года, данный метод обеспечения обязательств застройщика является обязательным.

Таким образом, ЭСКРОУ – это гарантия дольщиков в исполнении обязательств по договору ДДУ застройщиком.

Что такое ЭСКРОУ счет в ДДУ

ЭСКРОУ в ДДУ – это счет, на который участник долевого строительства перечисляет средства, предназначенные для расчетов с застройщиком. Таким образом в отношениях между строительной компанией и приобретателем строящейся недвижимости появляется третья сторона – агент, в качестве которого выступает банк.

Важно! Договор ЭСКРОУ не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Обязанность по применению ЭСКРОУ счета прописана в статье 15.4 Федерального закона, зарегистрированного под номером 214. Надо отметить, что не все банки имеют возможность выступать в качестве эскроу-агента. Их перечень определяется на законодательном уровне. Ознакомиться со списком можно на официальном сайте Центробанка России.

Задачи ЭСКРОУ счета в ДДУ

Главной задачей ЭСКРОУ в ДДУ является обеспечение безопасности сделки. В связи с участившимися случаями мошенничества в области долевого строительства, Правительством РФ принято решение о введении обязательного условия использования специального счета. Таким образом приобретатели строящейся недвижимости будут защищены от неисполнения обязательств застройщиком.

Особенности открытия счета ЭСКРОУ для ДДУ

К особенностям открытия счета ЭСКРОУ для ДДУ относят следующие моменты:

1. ЭСКРОУ открывается в соответствии с правовыми основаниями, определенными ГК РФ, в одном из банков, уполномоченных вести счета, предназначенные для расчетов по договору долевого строительства.
2. Разрешено заводить счет в дистанционном режиме. Но в таком случае от заявителя потребуется заверить договор цифровой подписью. Для этого достаточно ввести код, высланный банком на телефон.
3. Деньги вносятся на счет не сразу, а только после заключения ДДУ. Проценты на них не начисляются, а банк не берет плату за предоставление услуг агента.
4. Кредитная организация блокирует средства, находящие на ЭСКРОУ, до исполнения застройщиком обязательств или до расторжения договора долевого строительства.
5. Срок открытия счета не может превышать 6 месяцев с момента окончания возведения дома.

Важно! Банк расторгнет договор и закроет счет в том случае, если дольщик не внесет депозит в течение 3 месяцев с момента открытия ЭСКРОУ.

Порядок приобретения недвижимости

Особенность процедуры покупки квартиры по договору долевого строительства по новым правилам заключается в том, что до сдачи готового дома в эксплуатацию доступа к деньгам, хранящимся в банке, не имеет никто из сторон.

В целом, порядок купли-продажи квартиры в строящемся доме с использованием услуг эскроу-агента следующий:

• получив разрешение на строительство, строительная фирма открывает счет в кредитной организации (зачастую компаниям приходится брать кредит);
• начинается строительство;
• покупатель принимает решение о приобретении квартиры по договору долевого строительства;
• будущий дольщик заводит ЭСКРОУ-счет;
• клиент заключает со строительной компанией ДДУ;
• договор регистрируется в Росреестре;
• после заключения договора и его регистрации покупатель вносит средства на счет в банке;
• банк блокирует денежные средства;
• после завершения возведения дома объект недвижимости подлежит сдаче;
• в случае успешного приема дома банк разблокирует деньги и перечислит их застройщику.

Важно! Покупатель имеет право оформить недвижимость в полную собственность только после того, как банк перечислит деньги застройщику.

Отличия ЭСКРОУ от аккредитива

В случае заключения ДДУ, ЭКСРОУ напоминает аккредитив. Однако между ними имеются существенные отличия:

Главное отличие ЭСКРОУ от аккредитива заключается в том, что по первому предусмотрено страхование средств на сумму до 10 млн. рублей.

Особенности возврата денег

После внесения денег на счет ЭСКРОУ клиент банка теряет к ним доступ. Но не навсегда. Существуют случаи, когда кредитная организация разморозит средства и вернет их депозитарию. В число таковых включают следующие ситуации:

• строительная компания нарушает сроки исполнения обязательств;
• строительная компания не желает исполнять обязательства в плане передачи имущества покупателю;
• фирму, строящую объект, в официальном порядке признали банкротом;
• в отношении строительной фирмы началось конкурсное производство;
• суд принял решение о ликвидации строительной компании.

Также денежные средства будут возвращены в том случае, если стороны примут решение о расторжении ДДУ.

Что делать, если обанкротилась кредитная организация или строительная компания?

В том случае, если обанкротится банк, дольщик получит страховую премию в размере, не превышающем 10 млн. рублей. То есть, если недвижимость стоит менее этой суммы, покупатель практически ничем не рискует. Он вернет свои деньги.

Денежные средства, внесенные на ЭСКРОУ счет, не передаются застройщику, поэтому в случае его банкротства дольщик может в любой момент снять их.

Можно поступить и иным способом. В судебном порядке вместе с другими дольщиками потребовать от строительной компании передачи дома и найти другого застройщика, который продолжит строительство.

Образец договора ДДУ с ЭСКРОУ счетом

На законодательном уровне обязательной формы ДДУ с ЭСКРОУ счетом не утверждено. Можно пользоваться типовой формой договора долевого строительства. Однако в текст договора обязательно включают в пункт «Цена договора и порядок расчета между сторонами» сведения об эскроу-агенте.

Типовой договор ДДУ с ЭСКРОУ счетом составляется с учетом следующих пунктов:

• наименование ДДУ и его сторон;
• расшифровка терминов и определений, используемых в ДДУ;
• характеристики объекта долевого строительства;
• юридические основания к заключению договора;
• обязанности сторон;
• цена договора и порядок расчетов;
• права и обязанности застройщика, дольщика;
• качество возведенного объекта недвижимости;
• гарантии качества предмета договора;
• срок действия ДДУ;
• ответственность застройщика и дольщика;
• случаи освобождения сторон от ответственности;
• заключение;
• реквизиты сторон.

ДДУ заключается в 3 экземплярах, один из которых получит Росреестр.

Преимущества и недостатки

Заключение ДДУ с использование ЭСКРОУ счета имеет свои преимущества и недостатки — как для дольщика, так и для застройщика.

Главное достоинство ДДУ для строительной компании – это наличие финансирования строительства объекта недвижимости, которое не зависит от сезона или других факторов. А риск неоплаты квартиры по договору снижается практически до минимума.

Наряду с преимуществами, использование счета ЭСКРОУ для застройщиков имеет свои недостатки. К ним относят:

• необходимость использования заемных средств для осуществления строительства, так как застройщик не получает деньги от покупателя до момента сдачи дома;
• в связи с использованием кредитных средств и зависимостью перед банком, строительной компании приходится делать наценку на недвижимость;
• подобные условия подходят не всем застройщикам, поэтому мелким фирмам придется освободить рынок.

Главным достоинством использования ЭСКРОУ счета для дольщика заключается в том, что он защищен от мошенничества со стороны застройщика и от форс-мажоров. В любом случае, он либо получит квартиру, либо вернет вложенные средства в полном объеме.

Также дольщик может быть уверен в том, что его деньги не будут использованы не по назначению. Банк полностью контролирует их движение и перечисляет застройщику только после введения дома в эксплуатацию.

Однако существует и минусы. Завести ЭСКРОУ счет можно не во всех кредитных организациях, а только в тех, которые утвердило Правительство РФ. С перечнем можно ознакомиться на официальном сайте Центробанка РФ.

В связи с возникающей у строительных компаний необходимостью для строительства использовать заемные средства, стоимость недвижимости увеличивается. Также возможно повышение ставки по ипотеке.

Незначительным для большей доли россиян недостатком считается то, что гарантированная страховая сумма ограничена 10 млн. рублей. Но, как показывает практика, средняя стоимость квартир не превышает этого значения. Поэтому риски несут только те дольщики, которые решили купить элитную или крупногабаритную недвижимость.