Мало кому не хотелось бы купить дачу или загородный дом. Но если не знать всех тонкостей этого процесса, можно серьезно прогореть. Например, после покупки может оказаться, что часть участка принадлежит соседу. Или же на месте приобретенного под снос дома, оказывается, ничего больше нельзя строить. А все из-за того, что там находится захоронение. Большинство этих ситуаций можно избежать, если воспользоваться услугами риэлтора. Но не каждый хочет переплачивать, поэтому приходится узнавать много нюансов и тонкостей.
Отличие дачи от загородного дома
Если вы пытаетесь выбрать дачу или загородный дом, то необходимо понять, для каких целей она вообще нужна. И еще надо понять, в чем разница между дачей и загородным домом.
Под дачами подразумеваются все дома, которые могут использоваться лишь для того, чтобы там жить летом. Здесь не учитывается местонахождение. Это может быть коттеджный поселок, дачный кооператив или деревня. Главный критерий здесь – это невозможность жить там в осеннее время.
Загородный дом же – это индивидуальное жилье, которое приспособлено для того, чтобы там жить круглый год. В это определение также входят таунхаусы. Этот термин означает жилые дома до трех этажей, которые блокируются друг с другом боковыми стенами, и каждый участок имеет отдельный выход на общую территорию. Также характеристикой таунхауса является и то, что он имеет собственный участок размером в 2-4 сотки.
При покупке эти нюансы, как правило, не учитывают. Поэтому пригодный для жизни исключительно летом дом может называться загородным домом. Поэтому этот нюанс нужно перепроверять самостоятельно. Необходимо учитывать не только на статус недвижимости в реестре, но и то, как она может использоваться. Так, в реестре дом может быть записан как-угодно, а на деле быть дачами или загородными домами. Далее будет использоваться термин «дача» или «дом».
Особенности поиска дома или дачи
Существуют специализированные порталы, на которых можно получать эту информацию. Такими являются такие сайты, как «Авито», «Циан», «Яндекс-недвижимость». Если нужно найти дом или дачу в регионе, то там площадки могут быть свои. Чтобы их найти, достаточно забить в гугл или Яндекс запрос типа «Купить дом в n области».
В первичном поиске недвижимости необходимо учитывать множество нюансов. В частности, надо понимать, на что ориентироваться.
В деревне или садоводческом товариществе
Принято считать, что самое оптимальное место для приобретения дачи – это маленький город, а лучше, – деревня. Все потому, что жизнь не замирает на зиму. Следовательно, большую часть затрат оплатят из местного бюджета. Также в этом месте есть хоть какая-то инфраструктура, есть транспортное сообщение, и так далее.
При этом деревни имеют неоднородное социальное окружение. Например, очень часто случаются кражи, отсутствуют нормальные магазины, централизованная охрана. В маленьких деревнях даже школы отсутствуют, а уровень личной безопасности оставляет желать лучшего.
За пределами населенного пункта дачи могут размещаться в дачных некоммерческих товариществах или коттеджных поселках. Коттеджные поселки и ДНТ (СНТ) живут исключительно за взносы участников. Плюс СНТ в том, что не надо платить большие взносы. Это же – и недостаток, поскольку качестве сервиса так себе.
В членские взносы СНТ входят:
- Заработная плата председателю, бухгалтеру, охраннику.
- Оплата налогов за земли.
- Чистка снега зимой.
- Вывоз мусора.
Также могут быть другие услуги. Все оговаривается индивидуально.
Что касается коттеджных поселках, то платить придется больше, чем в СНТ. Но здесь все работает отлично: есть постоянная охрана, управляющая компания. Тем не менее, СНТ – это не всегда плохо. Приблизительно десять процентов от их числа имеют полноценную инфраструктуру. Если ищете, можно поставить следующие виды:
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
- Садоводство.
- ДНП (дачное некоммерческое партнерство).
- Личное подсобное хозяйство (в черте населенного пункта).
- Земли промышленности.
А вот «Для фермерского хозяйства ставить не стоит, так как участки для крестьянского или фермерского хозяйства имеют довольно большие размеры. А если вы хотите его приобрести, то необходимо зарегистрировать ИП и действительно быть фермером. Если это не про вас, то лучше эту опцию не выбирать.
Вид объекта
Рекомендуется выставлять все возможные варианты.
Местность
Если вы приблизительно знаете, в каком месте хотели бы приобрести дом или дачу, то вам будет значительно проще. Поиск можно осуществлять не только по району, но и по названию шоссе, районному центру, удалению от мегаполиса. Некоторые сервисы позволяют более детально обозначить местность. Например, «Яндекс.Недвижимость» позволяет нарисовать контур территории, в области которой вы ищете дом или дачу.
Нередко покупатели не владеют информацией о том, в каком конкретно месте они хотели бы иметь дачу. Поэтому можно указать ряд других опций, таких как:
- Близость водоема.
- Наличие леса рядом.
- Магистральный газ на участке.
- Наличие детской инфраструктуры, такой как школы, секции и детские сады.
- Наличие резервного вида транспорта.
Продавец эту информацию может указать и в рекламном объявлении. Правда, скрывая некоторые детали. Например, если пишется «есть газ», то это может означать, что газовая труба проходит исключительно по границе участка, а сам газ не оплачен. А из-за того, что лимит израсходован, подключиться к трубе невозможно.
Или же «платформа электрически в шаговой доступности» может оказаться в реальности, но там ездит только один поезд в день, а то и реже. Поэтому необходимо уточнить детали и постараться предвидеть, какие нюансы могут возникнуть и не сильно верить продавцам на слово.
Оптимально, если требования к дому будут известны заранее. В качестве таких параметров могут выступать площадь, возраст, степень готовности, материал, этажность, планируемый бюджет, и так далее.
Рекомендуется, чтобы покупатель сам посмотрел доступные варианты, поскольку это поможет оценить бюджет при исходных требованиях и локации. А благодаря фотографиям, можно приблизительно оценить качество предлагаемых вариантов.
Сарафанное радио
Очень мощная штука. Если есть знакомые в этой местности, то можно у них расспросить, что где продается и как эти объекты. Опросы местных жителей помогут оценить инфраструктуре. Если это коттеджный поселок, можно также почитать отзывы в интернете.
Если искать таким способом, то количество домов, доступных для продажи, увеличивается вдвое. Некоторые способы поиска дома имеют второстепенное значение, но их также можно использовать. Например, такими могут быть местные газеты, сайты. На фонарных столбах также часто размещаются объявления о покупке, несмотря на то, что сейчас 21-й век.
Как проверить варианты?
Еще раз повторим: все, что говорят продавцы недвижимости в рекламных объявлениях, должно проверяться. Иначе придется обзванивать сотни объектов, а отдачи не будет никакой. Проверка некоторых сведений возможна и через интернет.
Для этого используются специализированные сервисы, в том числе, и картографические. Например, можно посмотреть на местность со спутника, построить маршрут, изучить панорамы местности, воспользоваться инструментами для измерения расстояний между объектами, и так далее.
Если все базы были просмотрены, и есть несколько десятков вариантов на примете, можно позвонить продавцу или представителю. Для этого рекомендуется составить опросный лист. Он даст возможность не записывать собственные вопросы, так как на это нет времени, а лишь ограничиться информацией о содержании ответов.
По этому шаблону можно опрашивать продавцов, а потом сравнить их ответы между собой. Не стоит рассматривать варианты, где предусмотрена плата за показ или же необходимо подписать договор типа «на информационное обслуживание». Это может говорить о том, что перед вами – мошенник.
Первый разговор с продавцом
В опросном листе должны содержаться такие вопросы:
- Есть ли право собственности на земельный участок, дом или иные сооружения.
- Сколько лет имущество находится в собственности. Чем больше, тем лучше. Меньше риск, что прежние сделки будут оспорены.
- Какое межевание? То есть, какие границы участка на местности. Служит дополнительным доказательством того, что сосед не будет претендовать на вашу территорию.
- Какие строения есть на земельном участке?
- Какие есть документы, которые подтверждают право собственности?
- Какое семейное положение продавца? Это необходимо, чтобы проверить, надо ли согласие супруга, или нет. В некоторых случаях оно должно быть всегда.
- Доверенность. Если сделка оформляется по доверенности, то это сопряжено с определенным риском. Все из-за того, что документ может быть отозван в самый неподходящий момент.
- Какие есть справки? В частности, об учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Если таких нет, то есть ли водительское удостоверение у человека?
- Какой кадастровый номер. Это важная информация, которая позволит оценить соответствие части того, что говорят тому, что есть на самом деле.
На что обращать внимание?
И, наконец, обсудим моменты, на которые надо обратить особое внимание.
- Межевание. Проверяется по публичной кадастровой карте.
- Принадлежит ли объект к зоне с особыми условиями использования территории? Проверить это можно по карте.
- Есть ли нежелательные объекты типа мусоросжигательных заводов, полигонов твердых коммунальных отходов, птицефабрик, военных полигонов.
- Есть ли рядом аэродром?
Если учитывать эти моменты, то будет значительно проще выбрать дачу или дом своей мечты с минимальными рисками.
