Инвестиции в недвижимость является одним из самых перспективных видов вложений. Однако чтобы получить доход, необходимо выбрать правильную стратегию. На самом деле все зависит от целей инвестора. Если он просто желает сохранить свои денежные средства, то ему подойдет покупка квартиры с последующей ее сдачей в аренду. А если он хочет преумножить накопления, то стоит подумать об иных методах.
- Что такое инвестиции в недвижимость
- Методы инвестирования в недвижимость в Москве
- Перспективные варианты инвестирования в недвижимость в Москве в 2021 году
- Вариант 1: сдача недвижимости в аренду в Москве
- Достоинства и недостатки первого варианта
- Вариант 2: сдача апартаментов в аренду а Москве
- Достоинства и недостатки второго варианта
- Вариант 3: приобретение строящегося жилья в Москве
- Достоинства и недостатки инвестиций в строящееся жилье
- Вариант 4: перепродажа недвижимости в Москве
- Как заработать на квартире, купленной в ипотеку в Москве
Что такое инвестиции в недвижимость
Инвестиции в недвижимость представляют собой вложение собственных или заемных средств в приобретение квартиры, частного дома, апартаментов и другого недвижимого имущества с целью получения дохода.
Надо отметить, что если человек покупает квартиру, лишь для личного пользования, данная операция не считается инвестициями в прямом смысле слова. Все дело в том, что после заключения договора купли-продажи владелец недвижимости не сможет получать прибыль, так как планирует ее использовать в личных целях.
Особенностью именно инвестирования в недвижимость является возможность преумножить потраченные на ее приобретение средства, независимо от срока окупаемости.
Оценка стоимости бизнеса |
Финансовый анализ по МСФО |
Финансовый анализ по РСБУ |
Расчет NPV, IRR в Excel |
Оценка акций и облигаций |
Методы инвестирования в недвижимость в Москве
Методы инвестирования в недвижимость в Москве и в регионах не отличаются друг от друга. На практике различают следующие способы:
- покупка квартиры с последующей сдачей ее в аренду;
- приобретение недвижимости с целью перепродажи;
- вложится в ПИФ;
- приобрести ценные бумаги строительных компаний.
Первый способ, связанный с покупкой квартиры и последующей ее сдачей в аренду считается менее перспективным. Все дело в том, что срок окупаемости вложений только при помощи получения арендной платы составит больше 10 лет. Его уменьшение возможно при совмещении типов инвестирования, например, сдача квартиру в аренду и помещение дохода на депозит.
Покупка квартиры с целью ее дальнейшей перепродажи – один из распространенных видов инвестирования в недвижимость. Существует 3 варианта:
- купить старенькую квартиру, сделать в ней ремонт и продать дороже;
- приобрести недвижимость в строящемся доме и реализовать ее после введения здания в эксплуатацию;
- заключить договор купли-продажи в отношении недвижимости, расположенной в развивающемся районе.
Важно! Доход от инвестирования в недвижимость, используя последний вариант, можно получить в том случае, если в районе, где расположена квартира, ожидается открытие востребованных инфраструктурных объектов, которых на момент заключения договора купли-продажи нет.
Вложения в ПИФы осложнены высоким порогом входа. Как правило, стоимость одного пая может стоить, как 1000 руб., так и несколько миллионов рублей. А в большинстве случаев, один лот включает в себя несколько паев. Таким образом, чтобы стать участником ПИФа, нужно иметь начальный капитал в несколько миллионов рублей.
Покупка ценных бумаг всегда связана с некоторым риском. Наибольшая опасность ждет инвесторов, вложившихся в акции. Все дело в том, что их стоимость находится в постоянной динамке. Цена зависит не только от расценок на недвижимость, но и других факторов, например от геополитической обстановки, общего состояния рынка и т.д.
Менее подвержены волатильности облигации. Согласно существующим правилам, компания выпустившая подобную ценную бумагу, обязуется платить ее владельцу дивиденды до конца срока ее обращения.
Перспективные варианты инвестирования в недвижимость в Москве в 2021 году
В 2021 году наиболее перспективными вариантами инвестирования в недвижимость в Москве являются:
- Приобретение квартиры с целью ее предоставления в аренду. Но для ускорения срока окупаемости вложений придется воспользоваться дополнительными методами приумножения дохода.
- Сдача апартаментов. Как правило, чтобы доход стал пассивным, рекомендуется передать права управляющей компании.
- Покупка строящегося жилья. Строительный рынок Москвы растет, а спрос на готовую недвижимость только увеличивается. Таким образом, купив квартиру в недостроенном доме, через пару лет ее можно продать в готовом виде в несколько раз дороже.
- Приобретение квартиры в Москве с последующей ее перепродажей. Нужно обратить внимание на районы, где спрос на недвижимость высокий. В противном случае выгодно перепродать квартиру не получится.
Важно! Инвестировать в недвижимость можно даже в случае ее приобретения за счет заемных средств.
Вариант 1: сдача недвижимости в аренду в Москве
Спрос на аренду жилья в Москве по сравнению с 2020 годом вырос на 18%. Именно поэтому инвестиции в недвижимость подобным способом считаются перспективными.
По состоянию на 2021 год, средняя стоимость однокомнатной квартиры, расположенной в Столице составляет 6,5 млн. рублей. За эти деньги можно купить недвижимость в хрущевке, либо в строящемся доме. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в таких районах составляет 40 тыс. рублей.
Таким образом, окупаемость вложений только от сдачи квартиры в аренду составит:
6, 5 млн. руб. / (40 тыс. руб. * 12) = 13,5 лет.
Но, если все полученные средства от сдачи недвижимости в аренду, положить на депозит, то срок окупаемости уменьшится в несколько раз.
Важно! Не стоит забывать и том, что цены на недвижимость постоянно растут. Через несколько лет стоимость на актив в виде квартиры увеличится, что также можно считать доходом.
Достоинства и недостатки первого варианта
Инвестиции в недвижимость, используя вариант покупки квартиры с последующей ее сдачей в аренду, имеет свои достоинства и недостатки.
| № п.п. | Достоинства | Недостатки |
| 1 | Получение полностью пассивного дохода | Продолжительный срок окупаемости |
| 2 | Растущая ликвидность актива в виде недвижимости | Наличие затрат на ремонт и другие нужды |
| 3 | Риски обесценивания актива снижаются до минимума | Необходимость уплаты налога |
| 4 | Нет возможности быстро обменять актив на деньги |
Таким образом, вариант с покупкой квартиры с дальнейшей ее сдачей в аренду подходит тем гражданам, которые желают больше сохранить накопленные сбережения, ежели их преумножить.
Вариант 2: сдача апартаментов в аренду а Москве
Альтернативным вариантом инвестиций в недвижимость при помощи сдачи ее в аренду считается покупка апартаментов. Как правило, цены на такое жилье гораздо ниже, чем на квартиры, а сама арендная плата отличается совсем незначительно. В связи с этим срок окупаемости снижается в разы.
Спрос на апартаменты постоянно растет. Все дело в том, что подобные объекты, чаще всего, расположены в развитых районах, в зданиях, где находятся отели, бизнес-центры. Также, в некоторых местах существует возможность заказать обслуживание на дом. Именно это и привлекает потенциальных арендаторов.
Достоинства и недостатки второго варианта
Главным достоинством данного метода является то, что стоимость апартаментов ниже, чем на квартиру на 20 – 25%. Также существует возможность передать полное управление специализированной компании за небольшой процент. Таким образом, человек будет получать полностью пассивный доход.
Недостатками апартаментов является то, что в них невозможно зарегистрироваться, а стоимость коммунальных услуг гораздо выше.
Вариант 3: приобретение строящегося жилья в Москве
Купить квартиру в строящемся жилье, а после введения дома в эксплуатацию, продать ее – отличный вариант инвестирования для тех, кто готов ждать несколько лет. Алгоритм заработка заключается в следующем:
- инвестор приобретает квартиру в недостроенном доме;
- владелец недвижимости ждет, пока застройщик не введет дом в эксплуатацию;
- после сдачи дома, инвестор занимается поиском потенциальных покупателей;
- получив согласие от клиента на покупку квартиры, заключается договор купли-продажи;
- на сумму дохода от купли-продажи недвижимости уплачивается налог.
Заработать на подобных инвестициях достаточно просто. Все дело в том, что на этапе строительства цены на квартиры на 10 – 50% ниже, чем на готовое жилье. Купив такую недвижимость в Москве, можно получить прибыль в 15% годовых.
Достоинства и недостатки инвестиций в строящееся жилье
Главным достоинством данного способа является высокая доходность. Объем прибыли напрямую зависит от класса приобретенного жилья. А если недалеко от дома откроются инфраструктурные объекты, например метро, то цены на квартиры могут доскочить до 60%.
Недостатком подобного инвестирования является долгий срок получения дохода. Ведь, прежде чем продать квартиру, нужно дождаться сдачи дома в эксплуатацию, что может затянуться на несколько лет.
Вариант 4: перепродажа недвижимости в Москве
Еще один вид инвестиций в недвижимость – это перепродажа квартир. Например, в Москве можно купить студию в убогом состоянии за 5 млн. рублей. Затем в ней производится ремонт. Стоимость модернизации напрямую зависит от состояния квартиры, но рекомендуется тратить более 250 тыс. рублей.
После того, как квартира приведена в товарный вид, ее можно продать гораздо дороже, например, уже не за 5 млн. руб., а за 6,5 млн. рублей.
Как заработать на квартире, купленной в ипотеку в Москве
Многих начинающих инвесторов интересует вопрос, можно ли инвестировать заемные средства в недвижимость. Финансовые эксперты утверждают, что это отличная возможность получить актив практически бесплатно.
Например, купив квартиру в ипотеку, в дальнейшем ее можно сдать в аренду. Арендные платежи рекомендуется сразу отправлять на исполнение кредитных обязательств. Таким образом, владелец недвижимости за счет предоставления ее в аренду, выплатит ипотеку и получит сам актив в полную собственность. Цена квартиры – э то и есть доход от инвестиций.
|
Оценка стоимости бизнеса |
Финансовый анализ по МСФО |
Финансовый анализ по РСБУ |
| Расчет NPV, IRR в Excel |
Оценка акций и облигаций |
