Онлайн-Школа Инвестиционной оценки проектов, акций, бизнеса Жданова Василия и Жданова Ивана

Выгодно ли инвестировать в квартиры в Москве

Опыт реальных людей нередко говорит больше о том, как правильно действовать в инвестировании, чем сотни книг. Стандартное время изучения специфики рынка – 8 лет. Именно столько времени, как правило, требуется для того, чтобы освоить на уровне профессионала любую профессию. На то, чтобы понять правила работы с определенной ниши, может потребоваться меньше времени, но это зависит от ее ширины. Давайте рассмотрим параметры, на которые нужно ориентироваться при выборе квартиры, на что надо обращать внимание и каких ошибок нужно избегать.

Реальный кейс

Был человек, который имел квартиру в Ростове-на-Дону, которая в 2012 году была продана за 2,7 миллионов рублей. После этого средства были потрачены на однокомнатную квартиру, которая находится в городе Московский и какая находится в расстоянии 9 километров от Мкада. Немного позже этот город был присоединен к Москве. 

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

После окончания строительства жилья, человек начал жить в этом. Потом и она была продана, и была приобретена недвижимость в ЖК «Саларьево-парк». Преимуществами этого жилья была большая площадь и близость к метро.  Одновременно с этим, средства инвестировались в новостройки.

Оценка стоимости бизнеса Финансовый анализ по МСФО Финансовый анализ по РСБУ
Расчет NPV, IRR в Excel Оценка акций и облигаций

ЖК «Саларьево-парк»

Первая квартира для инвестиционных целей была куплена в этом жилищном комплексе. В декабре 2016 года коллега человека, который делится опытом, сообщила, что открылись продажи в этом ЖК. Застройщик известный, и поэтому было принято решение приобрести жилье у него. 

Ожидалось, что первые корпуса должны быть сданными в начале 2019 года. Строительство ЖК осуществлялось рядом с недавно построенной станции метро «Саларьево». После первых просмотров места оно казалось довольно неприятным. После выхода из метро оказывается, что там вообще ничего нет. При этом множество промышленных ангаров, деревня с таким же названием, множество строительных кранов, и так далее. Также не добавляло позитива наличие рядом полигона ТБО.

Конечно, у этого объекта были однозначные преимущества – доступность до метро и низкая стоимость. Так, чтобы приобрести студию площадью 28 квадратных метров, необходимо было потратить всего 3,1 миллиона рублей. Правда, на то время доступных квартир уже не было в первых трех корпусах. Поэтому пришлось дополнительное время потратить на то, чтобы дождаться открытия продаж четвертого корпуса.

В середине декабря появилась информация, что продажи четвертого корпуса уже начались. Людей в офисе было очень много. Следовательно, понадобилось много времени на то, чтобы подойти к менеджеру по продажам. Оказалось, что 28-метровая студия отсутствует в этом корпусе. Но был альтернативный вариант: значительно больший по площади, но немногим выше по стоимости. Правда, оказалось, что ее нет. Но по бюджету были еще такие варианты:

  1. Однокомнатные квартиры 34 квадратных метров стоимостью 3,4 миллиона рублей.
  2. 23-метровые студии за 2,4 миллиона рублей. 

Окончательное решение было принято по поводу однокомнатной квартиры, поскольку студии тогда не пользовались высоким спросом из-за их новизны. А 23 квадратных метра тогда были очень маленькой площадью, и они не были рассчитаны на то, чтобы жить там продолжительное время. 

Квартира выглядела прилично, и по этой части она казалась перспективной с инвестиционной точки зрения. Поскольку все накопления, которые имелись на тот момент, ограничивались 1,4 миллионами рублей, то было принято решение взять оставшуюся часть квартиры в ипотеку. Чтобы ее оформить, необходимо было отправить банку справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки для того, чтобы подтвердить место работы. Как правило, в таких ситуациях менеджеры делают все действия самостоятельно. В результате, был одобрен кредит на 2 миллиона рублей под 12% сроком на 15 лет. Платить приходилось 24 тысячи рублей. 

Общероссийская практика следующая – для того, чтобы строить конкретный дом или ЖК, создается отдельное юридическое лицо. Это помогает диверсифицировать риски событий, которые нередко случаются в ходе строительства домов. Для этого организатором числилось ООО «Тирон». Эта компания и была владельцем земли под строительство. 

Затем необходимо было подписать ДДУ. Для этого необходимо было сделать еще два платежа – 27 тысяч рублей за регистрацию в Росреестре и 3000 – за оформление собственности по окончании сдачи дома. Правда, обязательным платежом оказался лишь первый. Когда дом был сдан, необходимо было просто дождаться, момента, когда дом уже сдается жильцам, а потом оформить право собственности самостоятельно. 

После этого оставалось бы лишь написать заявление в ПИК, чтобы осуществить возврат денежных средств за эту услугу. Застройщик согласился это сделать, и деньги вернулись на счет. Что касается дополнительных платежей, то еще необходимо было заплатить за страховку по ипотеке. Она была обязательной, и составила 12 тысяч рублей. 

Продажа квартиры в «Саларьево-парк»

Поскольку этот жилищный комплекс стал очень популярным в 2018 году, то стоимость квартир в нем резко начала увеличиваться. Это привело к правильному желанию продать квартиру в момент, пока стоимость максимальная.

До момент сдачи дома оставалось еще 10 месяцев. Следовательно, в мае 2018 года квартира была выставлена на продажу по переуступке уже за 5 миллионов рублей.

Суть этого договора заключалась в том, что в договоре заменяется дольщик до тех пор, пока не будет составлен акт приема-передачи квартиры.

Ипотека уже к тому моменту была закрыта. Следовательно, не было необходимости согласовывать эту сделку с банком. Что касается разрешения от застройщика, то оно было получено еще в начале 2018 года. 

Квартира была в неопределенном состоянии в течение двух месяцев. В этом особенность таких продаж. Даже если покупатели отсутствуют, ничего страшного. Более того, многие инвесторы даже поднимают стоимость жилья в течение этого времени. Правда, если слишком завысить стоимость, то продать жилье по этой цене будет довольно непросто.

Недостаток этой ситуации заключался в том, что застройщик обещал сдать еще много квартир. Поэтому продать по высокой цене этот объект было непросто. Правда, несмотря на все эти сложности получилось найти покупателя, и был подписан договор аванса. 

Для этого необходимо было выполнить следующие действия:

  1. Отправить документы банку.
  2. Дождаться, пока они будут проверены. 
  3. Подписать договор уступки.
  4. Весь пакет документов отнести в МФЦ.

В таких ситуациях, как правило, требуется две недели, чтобы получить на счет деньги от сделки. Но сроки могут и отличаться.

Правда, через некоторое время сильно выросла популярность студий, а однокомнатные квартиры уже потеряли былую ликвидность. К моменту сдачи домов их стоимость увеличилась более, чем в 2 раза. Так что получилась недополученная прибыль из-за неправильно оцененных перспектив.

Покупка второй инвестиционной квартиры

Эта квартира была приобретена в ЖК «Филатов луг». Этот комплекс располагался дальше от метро. Автобусы зато ходили часто – до 3 минут. 

Цены были довольно привлекательными – 25-метровые студии стоили 2,5 миллиона рублей, а однокомнатные квартиры площадью 36 квадратных метров – 3 миллиона рублей. При этом в стоимость был включен чистовой ремонт. 

В конечном итоге, эта квартира стала объектом судебных разбирательств. Равно, как и дом в целом. Все из-за того, что Росавиация подала иск на застройщика, что дома слишком высокие, как для тех, которые находятся близко к аэропорту. Суды длились больше года. А дольщики оказались заложниками ситуации. 

ЖК «Инновация» – студия

Стоимость квартиры составила немного больше 2 миллионов рублей при квадратуре в 23 квадратных метра. Она была приобретена за деньги, вырученные с продажи первой квартиры. Расположена рядом со Сколково. 

Что касается инвестиционной привлекательности, на рентабельность этой квартиры влияют следующие факторы:

  1. Количество квартир с небольшим метражом. Их очень много, и это становится причиной того, что там редко кто хочет задерживаться надолго.
  2. Близость района Сколково – безусловный плюс.
  3. Стоимость. Благодаря ей, жилье рентабельное с инвестиционной точки зрения. Сейчас возможна продажа жилья по переуступке в два раза дороже. И чем ближе сдача, тем выше стоимость. 

Итоги

Исходя из всего вышесказанного, можно учесть следующие тенденции, влияющие на привлекательность квартиры для инвестиций в Москве:

  1. Время от времени случаются резкие падения стоимости жилья. Такие ситуации были в 2009 и 2015 годах. После этого случается рост. Необходимо уметь правильно подбирать момент для вложения, и для этого приходится порой ждать много лет, в течение которых деньги обесцениваются, если их правильно вкладывать в другие финансовые инструменты.
  2. На данный момент наблюдается рост стоимости недвижимости. Учитывая то, что мало какая квартира стартует по хорошей цене, то на них сейчас высокий спрос. Это приводит к тому, что застройщики пользуются этим моментом, и выставляют высокий ценник и еще больше его повышают. 
  3. Многие эксперты сейчас сравнивают состояние рынка недвижимости Москвы с надувающимся пузырем (есть такой экономический термин). Это означает, что в один момент может случиться резкое падение стоимости. На это потенциально влияет пандемия, проблемы с платежеспособным спросом, и так далее. 

Еще одна проблема инвестирования в недвижимость в том, что не всегда понятно, сколько заработано на данный момент. Дело в том, что все деньги вложены в недвижимость. 

В целом, это – высокорисковый рынок, который показывает стремительные обвалы и рост. Поэтому начинающим инвесторам лучше выбирать более консервативные финансовые инструменты. Ведь влияет на результативность инвестиций, помимо стоимости, огромное количество побочных факторов.

Оценка стоимости бизнеса Финансовый анализ по МСФО Финансовый анализ по РСБУ
Расчет NPV, IRR в Excel Оценка акций и облигаций
Самая обсуждаемая >10 000 просмотров >100 лайков С примером Видео-урок
Оцените качество статьи. Нам важно ваше мнение:
Поделиться с друзьями
подпишитесь на нашу рассылку Мы рассказываем про инвестиционные инструменты и финансовые инструменты доступным языком
рекомендуем статьи по теме Вопросов нет, будьте первым кто его задаст
Задать вопрос эксперту

четыре × 5 =

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Adblock
detector