Опыт реальных людей нередко говорит больше о том, как правильно действовать в инвестировании, чем сотни книг. Стандартное время изучения специфики рынка – 8 лет. Именно столько времени, как правило, требуется для того, чтобы освоить на уровне профессионала любую профессию. На то, чтобы понять правила работы с определенной ниши, может потребоваться меньше времени, но это зависит от ее ширины. Давайте рассмотрим параметры, на которые нужно ориентироваться при выборе квартиры, на что надо обращать внимание и каких ошибок нужно избегать.
Реальный кейс
Был человек, который имел квартиру в Ростове-на-Дону, которая в 2012 году была продана за 2,7 миллионов рублей. После этого средства были потрачены на однокомнатную квартиру, которая находится в городе Московский и какая находится в расстоянии 9 километров от Мкада. Немного позже этот город был присоединен к Москве.
После окончания строительства жилья, человек начал жить в этом. Потом и она была продана, и была приобретена недвижимость в ЖК «Саларьево-парк». Преимуществами этого жилья была большая площадь и близость к метро. Одновременно с этим, средства инвестировались в новостройки.
Оценка стоимости бизнеса |
Финансовый анализ по МСФО |
Финансовый анализ по РСБУ |
Расчет NPV, IRR в Excel |
Оценка акций и облигаций |
ЖК «Саларьево-парк»
Первая квартира для инвестиционных целей была куплена в этом жилищном комплексе. В декабре 2016 года коллега человека, который делится опытом, сообщила, что открылись продажи в этом ЖК. Застройщик известный, и поэтому было принято решение приобрести жилье у него.
Ожидалось, что первые корпуса должны быть сданными в начале 2019 года. Строительство ЖК осуществлялось рядом с недавно построенной станции метро «Саларьево». После первых просмотров места оно казалось довольно неприятным. После выхода из метро оказывается, что там вообще ничего нет. При этом множество промышленных ангаров, деревня с таким же названием, множество строительных кранов, и так далее. Также не добавляло позитива наличие рядом полигона ТБО.
Конечно, у этого объекта были однозначные преимущества – доступность до метро и низкая стоимость. Так, чтобы приобрести студию площадью 28 квадратных метров, необходимо было потратить всего 3,1 миллиона рублей. Правда, на то время доступных квартир уже не было в первых трех корпусах. Поэтому пришлось дополнительное время потратить на то, чтобы дождаться открытия продаж четвертого корпуса.
В середине декабря появилась информация, что продажи четвертого корпуса уже начались. Людей в офисе было очень много. Следовательно, понадобилось много времени на то, чтобы подойти к менеджеру по продажам. Оказалось, что 28-метровая студия отсутствует в этом корпусе. Но был альтернативный вариант: значительно больший по площади, но немногим выше по стоимости. Правда, оказалось, что ее нет. Но по бюджету были еще такие варианты:
- Однокомнатные квартиры 34 квадратных метров стоимостью 3,4 миллиона рублей.
- 23-метровые студии за 2,4 миллиона рублей.
Окончательное решение было принято по поводу однокомнатной квартиры, поскольку студии тогда не пользовались высоким спросом из-за их новизны. А 23 квадратных метра тогда были очень маленькой площадью, и они не были рассчитаны на то, чтобы жить там продолжительное время.
Квартира выглядела прилично, и по этой части она казалась перспективной с инвестиционной точки зрения. Поскольку все накопления, которые имелись на тот момент, ограничивались 1,4 миллионами рублей, то было принято решение взять оставшуюся часть квартиры в ипотеку. Чтобы ее оформить, необходимо было отправить банку справку 2-НДФЛ и копию трудовой книжки для того, чтобы подтвердить место работы. Как правило, в таких ситуациях менеджеры делают все действия самостоятельно. В результате, был одобрен кредит на 2 миллиона рублей под 12% сроком на 15 лет. Платить приходилось 24 тысячи рублей.
Общероссийская практика следующая – для того, чтобы строить конкретный дом или ЖК, создается отдельное юридическое лицо. Это помогает диверсифицировать риски событий, которые нередко случаются в ходе строительства домов. Для этого организатором числилось ООО «Тирон». Эта компания и была владельцем земли под строительство.
Затем необходимо было подписать ДДУ. Для этого необходимо было сделать еще два платежа – 27 тысяч рублей за регистрацию в Росреестре и 3000 – за оформление собственности по окончании сдачи дома. Правда, обязательным платежом оказался лишь первый. Когда дом был сдан, необходимо было просто дождаться, момента, когда дом уже сдается жильцам, а потом оформить право собственности самостоятельно.
После этого оставалось бы лишь написать заявление в ПИК, чтобы осуществить возврат денежных средств за эту услугу. Застройщик согласился это сделать, и деньги вернулись на счет. Что касается дополнительных платежей, то еще необходимо было заплатить за страховку по ипотеке. Она была обязательной, и составила 12 тысяч рублей.
Продажа квартиры в «Саларьево-парк»
Поскольку этот жилищный комплекс стал очень популярным в 2018 году, то стоимость квартир в нем резко начала увеличиваться. Это привело к правильному желанию продать квартиру в момент, пока стоимость максимальная.
До момент сдачи дома оставалось еще 10 месяцев. Следовательно, в мае 2018 года квартира была выставлена на продажу по переуступке уже за 5 миллионов рублей.
Суть этого договора заключалась в том, что в договоре заменяется дольщик до тех пор, пока не будет составлен акт приема-передачи квартиры.
Ипотека уже к тому моменту была закрыта. Следовательно, не было необходимости согласовывать эту сделку с банком. Что касается разрешения от застройщика, то оно было получено еще в начале 2018 года.
Квартира была в неопределенном состоянии в течение двух месяцев. В этом особенность таких продаж. Даже если покупатели отсутствуют, ничего страшного. Более того, многие инвесторы даже поднимают стоимость жилья в течение этого времени. Правда, если слишком завысить стоимость, то продать жилье по этой цене будет довольно непросто.
Недостаток этой ситуации заключался в том, что застройщик обещал сдать еще много квартир. Поэтому продать по высокой цене этот объект было непросто. Правда, несмотря на все эти сложности получилось найти покупателя, и был подписан договор аванса.
Для этого необходимо было выполнить следующие действия:
- Отправить документы банку.
- Дождаться, пока они будут проверены.
- Подписать договор уступки.
- Весь пакет документов отнести в МФЦ.
В таких ситуациях, как правило, требуется две недели, чтобы получить на счет деньги от сделки. Но сроки могут и отличаться.
Правда, через некоторое время сильно выросла популярность студий, а однокомнатные квартиры уже потеряли былую ликвидность. К моменту сдачи домов их стоимость увеличилась более, чем в 2 раза. Так что получилась недополученная прибыль из-за неправильно оцененных перспектив.
Покупка второй инвестиционной квартиры
Эта квартира была приобретена в ЖК «Филатов луг». Этот комплекс располагался дальше от метро. Автобусы зато ходили часто – до 3 минут.
Цены были довольно привлекательными – 25-метровые студии стоили 2,5 миллиона рублей, а однокомнатные квартиры площадью 36 квадратных метров – 3 миллиона рублей. При этом в стоимость был включен чистовой ремонт.
В конечном итоге, эта квартира стала объектом судебных разбирательств. Равно, как и дом в целом. Все из-за того, что Росавиация подала иск на застройщика, что дома слишком высокие, как для тех, которые находятся близко к аэропорту. Суды длились больше года. А дольщики оказались заложниками ситуации.
ЖК «Инновация» – студия
Стоимость квартиры составила немного больше 2 миллионов рублей при квадратуре в 23 квадратных метра. Она была приобретена за деньги, вырученные с продажи первой квартиры. Расположена рядом со Сколково.
Что касается инвестиционной привлекательности, на рентабельность этой квартиры влияют следующие факторы:
- Количество квартир с небольшим метражом. Их очень много, и это становится причиной того, что там редко кто хочет задерживаться надолго.
- Близость района Сколково – безусловный плюс.
- Стоимость. Благодаря ей, жилье рентабельное с инвестиционной точки зрения. Сейчас возможна продажа жилья по переуступке в два раза дороже. И чем ближе сдача, тем выше стоимость.
Итоги
Исходя из всего вышесказанного, можно учесть следующие тенденции, влияющие на привлекательность квартиры для инвестиций в Москве:
- Время от времени случаются резкие падения стоимости жилья. Такие ситуации были в 2009 и 2015 годах. После этого случается рост. Необходимо уметь правильно подбирать момент для вложения, и для этого приходится порой ждать много лет, в течение которых деньги обесцениваются, если их правильно вкладывать в другие финансовые инструменты.
- На данный момент наблюдается рост стоимости недвижимости. Учитывая то, что мало какая квартира стартует по хорошей цене, то на них сейчас высокий спрос. Это приводит к тому, что застройщики пользуются этим моментом, и выставляют высокий ценник и еще больше его повышают.
- Многие эксперты сейчас сравнивают состояние рынка недвижимости Москвы с надувающимся пузырем (есть такой экономический термин). Это означает, что в один момент может случиться резкое падение стоимости. На это потенциально влияет пандемия, проблемы с платежеспособным спросом, и так далее.
Еще одна проблема инвестирования в недвижимость в том, что не всегда понятно, сколько заработано на данный момент. Дело в том, что все деньги вложены в недвижимость.
В целом, это – высокорисковый рынок, который показывает стремительные обвалы и рост. Поэтому начинающим инвесторам лучше выбирать более консервативные финансовые инструменты. Ведь влияет на результативность инвестиций, помимо стоимости, огромное количество побочных факторов.
|
Оценка стоимости бизнеса |
Финансовый анализ по МСФО |
Финансовый анализ по РСБУ |
| Расчет NPV, IRR в Excel |
Оценка акций и облигаций |
