Недвижимость — это один из самых стабильных активов, если рассматривать ее в качестве объекта для долгосрочного инвестирования . Приобретенное помещение не исчезнет, как акции обанкротившейся компании. Оно не сгорит, как вклад в банке, у которого отозвали лицензию на ведение деятельности и т. д. Однако среди граждан, вкладывающих свои финансы в недвижимость постоянное возникают споры по вопросу большей выгоды. Куда лучше инвестировать: в жилье или в коммерческие помещения?
Инвестирование в коммерческую недвижимость — выгодно ли?
Если отвечать на вопрос в одно слово, то «да». Использование коммерческой недвижимости в качестве актива куда выгоднее, чем аналогичное применение жилья. Но не все так однозначно. Суть в том, что работа с коммерческими помещениями, не предназначенными для проживания, действительно позволяет получать большую прибыль. Однако сложностей и тонкостей в этом вопросе куда больше относительно простой процедуры заключения договора аренды на временное проживание гражданина или семьи.
В любом случае для старта инвестиций требуется определенный капитал, которого хватит не только на приобретение помещения, но и на его обустройство и подготовку для конкретного арендатора.
Как и каким образом накопить первоначальный капитал? Этот вопрос следует рассмотреть в рамках отдельной статьи. Если денежные средства на покупку первого коммерческого помещения уже имеются, то можно начинать инвестировать. Условно процедуру можно разделить на три основных этапа:
- Поиск подходящего объекта.
- Заключение договора купли-продажи.
- Поиск съемщика и заключение договора аренды.
Оценка стоимости бизнеса |
Финансовый анализ по МСФО |
Финансовый анализ по РСБУ |
Расчет NPV, IRR в Excel |
Оценка акций и облигаций |
Поиск объекта
В ходе поиска подходящей коммерческой недвижимости всегда следует соблюдать несколько принципов:
- не допускать «заморозки» вложений;
- покупать объекты только у компаний-застройщиков;
- грамотно оценивать перспективность объекта и сравнивать его с другими вариантами;
- приобретать помещение необходимого размера под определенные виды деятельности.
Недопуск «заморозки» вложений
Под недопуском «заморозки» вложений понимается обеспечение возможности скорого использования приобретенного объекта. Чтобы относительно в небольшой срок начать получать прибыль, следует выбирать помещения только в тех домах, строительство которых завершено на 80% и более.
В таком случае гражданин будет защищен от ситуации, когда деньги потрачены, а начинать пользоваться приобретенным объектом еще нельзя. Конечно, сроки сдачи даже практически готового дома могут быть сорваны. Однако вероятность этого значительно меньше. К тому же, существенно снизить и без того малые шансы можно грамотно выбрав организацию-застройщика.
Проверка застройщика
В вопросе инвестирования в коммерческую недвижимость не стоит делать выбор в пользу покупки помещения у частных собственников. Лучше сотрудничать напрямую с застройщиком. Преимущество такого варианта заключаются:
- в возможности получения рассрочки, в том числе и беспроцентной;
- в простоте сделки — не нужно тщательно проверять юридическую «чистоту» сделки: отслеживать собственников, проверять не находится ли помещение в залоге или в обременении и т.д.;
- в отсутствии дополнительных расходов по типу комиссионных сборов риэлторских агентств.
В число минусов можно отнести:
- большую цену относительно стоимости объекта от собственника;
- необходимость ожидание завершения строительства дома;
- наличие рисков, связанных с задержкой сдачи дома и банкротством компании-застройщика.
Выбирать фирму следует из тех организаций, которые давно присутствуют на рынке. Работать с «молодой» компанией стоит только в том случае, если она безупречно в срок сдавала все свои последние объекты.
Оценка перспективности
Определившись с застройщиков и выбрав помещение в практически построенном доме, следует оценить перспективность его приобретения. Делать это нужно по 3 параметрам:
- Расположение. Тут все просто. Следует приобретать помещение в том доме, к которому имеется доступность как для автомобилей, так и для общественного транспорта. Никто не говорит о том, что помещение в спальном районе нельзя покупать ни в коем случае. Однако необходимо выбирать тот объект, который будет расположен не где-то глубоко во дворах.
- Отсутствие большого числа конкурентов. Перед стартом инвестиций гражданину необходимо определиться с назначением помещения. Соответственно, выбирать объект следует исходя из этого. Нерентабельно будет покупать площадь под медицинский центр в районе, где уже есть 3 таких организации и т.д.
- Ликвидность. Параметр ликвидности определяется просто. Чем новее здание (объект будет функционировать долгие годы), и чем дешевле приобретаемое помещение (дает больше возможностей в ходе дальнейшей продажи), тем он больше.
Выбрав три-четыре варианта следует провести их сравнительный анализ. «Грубую» примерную оценку можно проводить по следующим параметрам:
- расположение;
- материал здания;
- этаж;
- стоимость;
- средняя стоимость аренды других подобных помещений в близлежащих домах;
- объем примерных затрат на подготовку помещения;
- сумма примерных ежемесячных затрат;
- сумма примерной ежемесячной прибыли;
- годовой итог.
Учет площади и этажа
В некоторых случаях российским законодательством регулируются минимально и максимально допустимая площадь помещения, в котором может работать организация определенной деятельности.
Например, магазины, торгующие алкогольсодержащей продукцией не могут быть расположены в помещении, площадь которого меньше, чем 50 кв.м. Некоторые организации нельзя располагать в подвалах и на цокольных этажах:
- клубы;
- развлекательные центры;
- производства;
- прачечные и химчистки;
- бюро ритуальных услуг;
- бассейны;
- сауны;
- медицинский центры;
- частные детские сады;
- детские развивающие и коррекционные центры и т.д.
Если в списке выбранных вариантов имеется объект, размещенный на цокольном этаже, то инвестору в обязательном порядке следует учитывать законодательные нормы.
Заключение договора
После выбора объекта можно приступать к заключению сделки. Здесь нет ничего сложного. Все происходит по стандартной схеме:
- заключение договора участия в долевом строительстве;
- оплата сделки или оформление кредита;
- принятия помещения;
- регистрация прав собственности.
Операции по купле-продаже коммерческой недвижимости ничем не отличаются от аналогичных сделок, совершаемых с жильем.
Поиск арендатора
После регистрации прав собственности и проведения базового ремонта можно приступать к поиску арендаторов. Для первого объекта в собственности не нужно изобретать что-то новое, обращаться в рекламные компании и т.д. Достаточно подать простые объявления во все доступные бесплатные сервисы: Авито, социальные сети и т. д.
Стоимость ежемесячной аренды складывается из формулы: цена за один квадрат * площадь помещения. Коммунальные платежи можно или включать в стоимость, или обязать арендатора оплачивать их отдельно. После того, как арендатор будет найден, необходимо проверить состояние его организации. В частности, следует подать запрос в ФНС. Владельцу важно сдать помещение официальному лицу: индивидуальному предприниматели или юридическому лицу.
Также не лишним будет проверить потенциального съемщика по базе судебных приставов. Если на ИП или на организацию открыты непогашенные исполнительные производства, то сдавать помещение такому арендатору нельзя. Велика вероятность возникновения проблем в вопросе своевременной оплаты.
Конечно, в случае несоблюдения договора собственник легко сможет получить судебный приказ на возмещение. Однако проблемы возникнут с фактическим получением денежных средств: если у компании имеются непогашенные исполнительные производства, то вернуть деньги по новому взысканию скорее всего не получится.
Составление и заключение договора
Если обе стороны согласны на заключение сделки, то можно приступать к заключению договора. Законодательством не предусмотрен какой-либо унифицированный бланк, который в обязательном порядке необходимо было бы использовать для составления соглашения о передачи коммерческой недвижимости в аренду.
Достаточно соблюсти базовые условия. Содержание соглашение должно состоять из следующих разделов:
- реквизиты сторон;
- описание предмета договора (адрес, площадь, целевое назначение, кадастровый номер, номер свидетельство собственности и т.д.);
- положения об оплате (стоимость аренды, сроки оплаты);
- срок действия договора;
- перечень прав и обязательств сторон;
- ответственность сторон за неисполнение пунктов договора;
- алгоритм приема-передачи помещения;
- дата составления;
- подписи сторон.
На Заметку: Если гражданин не силен в юридических аспектах составления договоров, то лучше обратиться за ее составлением специалисту. Это будет стоить денег. Однако в дальнейшем безошибочно составленный документ даст гарантию получения оплаты и сохранности недвижимости.
Итоги
В итоге, инвестирование в коммерческую недвижимость изначально требует больше затрат и манипуляций, чем вложения в жилье. Однако результат будет виден уже по окончании первого месяца аренды.
Примерная прибыль по коммерческим объектам, сдаваемым в аренду, составляет около 7-12% годовых, в то время как жилье позволяет получать только 4-5%. То есть окупаться все будет в два раза быстрее. А после полного возврата и прибыль будет расти также в два раза быстрее, чем это было бы при инвестировании в жилье.
|
Оценка стоимости бизнеса |
Финансовый анализ по МСФО |
Финансовый анализ по РСБУ |
| Расчет NPV, IRR в Excel |
Оценка акций и облигаций |
