Многие люди связывают инвестиции в недвижимость с большими вложениями. На самом деле это не совсем так. Начать инвестировать можно, имея в кармане всего 1000 рублей. В этом помогут специальные фонды, купив акции которых инвестор автоматически вкладывается непосредственно в недвижимость.
REIT или фонды недвижимости: понятие
Фонды недвижимости на инвестиционном языке называют REIT. Они могут заниматься возведением домов, куплей-продажей зданий, предоставлением услуг аренды, а также покупкой и реализацией ипотечных банковских бумаг. На самом деле их деятельность не ограничена, но всегда связана непосредственно с недвижимостью.
Как правило, подобные фонды создаются на основе акционерного общества. Полученная прибыль делится между акционерами компании в соответствии с утвержденной политикой. Купить ценные бумаги фондов недвижимости легко. Для этого нет необходимости обладать специальными познаниями в области инвестиций. Достаточно завести брокерский счет и иметь небольшую сумму для вложений.
История возникновения REIT уходит далеко в прошлое. Их появление связывают с 19-тым веком. Считается, что они произошли в Америке. Однако в том виде, в каком они существуют сейчас, фонды недвижимости образовались лишь в 1960 году.
Как правило, фондом недвижимости может стать компания, если соблюдается ряд условий:
- фирма платит налоги и не является благотворительной организацией;
- компания включает в себя больше 100 акционеров;
- больше 5 акционеров запрещено владеть пакетом акций в размере 50%;
- фирма получает прибыль непосредственно от операций с недвижимостью, а доход от такой деятельности не может быть меньше 75%;
- больше 90% прибыли распределяется между акционерами.
Если фонд не соблюдает хотя бы одно условие, то оно не может выйти на рынок и свободно торговать своими ценными бумагами.
Оценка стоимости бизнеса |
Финансовый анализ по МСФО |
Финансовый анализ по РСБУ |
Расчет NPV, IRR в Excel |
Оценка акций и облигаций |
Виды фондов недвижимости
Фонды недвижимости классифицируют по двум признакам: по торговле на фондовой бирже и по секторам управления. Первые, в свою очередь также подразделяются на виды.
| Классификационный признак | Вид фонда недвижимости | Описание |
| Фонды, акции которых торгуются на бирже | Ипотечные | Доход таких компаний образуется за счет процентов по ипотеке, выкупленной у кредитных организаций. |
| Долевые | Совершают прямые операции с недвижимостью, от чего и получают прибыль. | |
| Фонды, которые не торгуют на фондовой бирже | Публичные | Компании, которые зарегистрированы в специальной комиссии по ценным бумагам |
| Приватные | Частные фонды, не зарегистрированные в комиссии | |
| По секторам управления | Офисные | Дельность направлена на руководство офисами |
| Индустриальные | Фонды, управляющие промышленными зданиями и территориями | |
| Торговые | Проводят операции с недвижимостью, относящееся к торговым объектам. | |
| Инфраструктурные | Управления зданиями, которые относятся к инфраструктуре, например помещения для передачи электроэнергии. |
Надо отметить, что фондов недвижимости по секторам управления существует гораздо больше. Все зависит от типа зданий и помещений, операции с которыми проводит компания.
REIT и его особенности
Главная особенность REIT в том, что инвестируя в подобные фонды, инвестор автоматически вкладывает не только в дома, здания, строения, но и в акции.
- Как правило, ценные бумаги недвижимости имеют большую ликвидность, чем физические объекты. Все дело в том, что цена на них гораздо ниже, а это обусловлено более высоким спросом.
- Вложения в фонды недвижимость всегда считались отличным средством от инфляции. Дома, квартиры, здания, сооружения, а также их аренда растут в цене не постоянно. А вот ценные бумаги имеют свойство расти, так как портфель из видов недвижимости REIT диверсифицирован.
- Доход по дивидендам REIT гораздо выше, чем у других компаний. И это не связано с высокими рисками. Все дело в том, что фонды недвижимости обязаны выплачивать не меньше 90% от своей прибыли акционерам.
Еще одним положительным моментом, который указывает на то, что вложения в REIT очень выгодны, является диверсификация фондами недвижимости управляемых объектов. Например, одна компания может иметь физические предметы в разных уголках мира и даже страны, а другая фирма отлично руководит несколькими видами недвижимости и использует разные подходы.
Что такое ETF
Некоторым инвесторам кажется, что фонды недвижимости недостаточно диверсифицируют свои портфели. То есть, располагают небольшим ассортиментом объектов или предоставляют мало услуг.
В таком случае можно приобрести акции не REIT, а ETF. Как правило, ETF включает в себя ценные бумаги нескольких сотен, а иногда и тысяч различных фондов. Фактически, покупая ETF, инвестор понемножку отщипывает от каждого REIT. И тогда он инвестирует не просто в несколько фондов, а в массу видов недвижимости.
Порядок и правила выбора фонда недвижимости
Выбирая фонд недвижимости, необходимо учитывать общие правила инвестирования:
- В первую очередь нужно внимательно оценить компанию, проанализировать ее деятельность, изучить историю. Это необходимо для того, чтобы оценить риски.
- Также рекомендуется рассчитать доходность от вложений. Производя вычисления, не забудьте включить стоимость брокерской комиссии.
- Если фонд предлагает подозрительно высокую доходность, намного выше, чем другие аналогичные эмитенты, то лучше откажитесь от инвестиций в такие инструменты.
- Для сравнения активов пользуйтесь различными мультипликаторами. Это поможет всесторонне оценить прибыльность вложений.
Важно! Как правило, инвестиции в фонды недвижимости подвержены средним рискам, а доходность по ним намного выше, чем по другим среднерискованным активам и сравнима с прибыльностью от вложений в высокорискованные инструменты. Именно поэтому многие инвесторы имеют в своем портфеле акции REIT.
Индексы для оценки фондов недвижимости
Оценивать фонды недвижимости рекомендуется при помощи индексов. Они показывают, насколько прибыльно и рискованно инвестировать в тот или иной инструмент.
Как правило, анализ проводится путем сравнения показателей деятельности компании с рассчитанными показателями. Не нужно забывать смотреть и на поток денежных средств фирмы. Данная информация находится в свободном доступе и часто публикуется на официальных сайтах фонда в разделе для инвесторов или акционеров. Если такой показатель не указан в отчетности компании, то его легко рассчитать. Для этого достаточно к чистому доходу прибавить амортизации, а их полученной суммы отнять доход от реализации объектов недвижимости.
Если финансовый оборот поделить на совокупное число выпущенных акций, то можно узнать, растут дивидендные выплаты или снижаются. Как правило, оценку производят в процентном соотношению к показателю прошлого периода.
Если данный мультипликатор снизился, значит компания выплатила дивиденды в меньшем объеме и наоборот. Уменьшение данного показателя возможно в нескольких случаях:
- в случае снижения финансового оборота;
- при росте числа выпущенных ценных бумаг.
Надо отметить, что рассматриваемое значение можно найти в отчетности компании, поэтому рассчитывать его нет необходимости.
Еще один индекс, который рекомендуется рассчитать, показывает, насколько выгодно вложится в ценные бумаги анализируемого фонда, по сравнению с другими. Для этого финансовый оборот компании делят на аналогичный показатель сравниваемых компаний.
Чтобы получить объективную оценку, рекомендуется использовать значения эмитентов, работающих в этой же области, например показатели двух фондов недвижимости. Чем коэффициент ниже, тем выгоднее инвестировать в акции рассматриваемой компании.
Порядок выбора фонда недвижимости
Для того чтобы выбрать фонд недвижимости с целью инвестирования в его ценные бумаги, можно воспользоваться следующим алгоритмом:
- выберете несколько компаний, занимающихся аналогичной деятельностью;
- подробно изучите каждую компанию, оцените показатели прошлых лет, проанализируйте динамику коэффициентов;
- найдите вышеперечисленные индексы для каждого из фондов;
- отберите те, которые по результатам оценки самые перспективные.
Надо отметить, что инвестировать можно в акции сразу нескольких фондов. Это поможет защитить свой портфель от потерь. Ведь ценные бумаги одного эмитента могут упасть, а в это же время, акции другого фонда неожиданно вырастут. В таком случае инвестор не потеряет вложения.
Алгоритм приобретения акций фондов недвижимости
Купить акции фондов недвижимости очень просто. Для этого нужно иметь открытый брокерский счет и денежные средства на нем.
- В первую очередь находим надежного брокера. Лучше обращать внимание на крупных и широкоизвестных посредников, которые предлагают различные инструменты для инвестиций, наподобие специализированных программ.
- Открываем брокерский счет. У каждого посредника процедура подписания соглашения разная. Но, чаще всего достаточно скачать приложение или зарегистрироваться на сайте.
- Вносим на брокерский счет деньги. Начать инвестировать можно с небольшой суммы. Все зависит от целей инвестора.
- Авторизуемся в личном кабинете, предоставленном брокером, дожидаемся открытия торгов и приобретаем акции фондов.
На российском рынке приобрести ценные бумаги REIT можно на Санкт-Петербургской бирже. На сегодняшний день там торгуются акции 25 эмитентов. Также можно попробовать приобрести бумаги на Нью-Йоркской фондовой бирже. Но для этого потребуется открыть отдельный счет у иностранного посредника.
Еще один вариант приобретения акций фондов недвижимости – вложения в ПИФы. Однако – это более дорогостоящий и сложный вариант, чем покупка акций через биржу.
|
Оценка стоимости бизнеса |
Финансовый анализ по МСФО |
Финансовый анализ по РСБУ |
| Расчет NPV, IRR в Excel |
Оценка акций и облигаций |
