finzz.ru Школа финансов и инвестиций Жданова Василия и Жданова Ивана

Как инвестировать в недвижимость на бирже: про фонды недвижимости

Многие люди связывают инвестиции в недвижимость с большими вложениями. На самом деле это не совсем так. Начать инвестировать можно, имея в кармане всего 1000 рублей. В этом помогут специальные фонды, купив акции которых инвестор автоматически вкладывается непосредственно в недвижимость.

REIT или фонды недвижимости: понятие

Фонды недвижимости на инвестиционном языке называют REIT. Они могут заниматься возведением домов, куплей-продажей зданий, предоставлением услуг аренды, а также покупкой и реализацией ипотечных банковских бумаг. На самом деле их деятельность не ограничена, но всегда связана непосредственно с недвижимостью.

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

Как правило, подобные фонды создаются на основе акционерного общества. Полученная прибыль делится между акционерами компании в соответствии с утвержденной политикой. Купить ценные бумаги фондов недвижимости легко. Для этого нет необходимости обладать специальными познаниями в области инвестиций. Достаточно завести брокерский счет и иметь небольшую сумму для вложений.

История возникновения REIT уходит далеко в прошлое. Их появление связывают с 19-тым веком. Считается, что они произошли в Америке. Однако в том виде, в каком они существуют сейчас, фонды недвижимости образовались лишь в 1960 году.

Как правило, фондом недвижимости может стать компания, если соблюдается ряд условий:

  • фирма платит налоги и не является благотворительной организацией;
  • компания включает в себя больше 100 акционеров;
  • больше 5 акционеров запрещено владеть пакетом акций в размере 50%;
  • фирма получает прибыль непосредственно от операций с недвижимостью, а доход от такой деятельности не может быть меньше 75%;
  • больше 90% прибыли распределяется между акционерами.

Если фонд не соблюдает хотя бы одно условие, то оно не может выйти на рынок и свободно торговать своими ценными бумагами.

Оценка стоимости бизнеса Финансовый анализ по МСФО Финансовый анализ по РСБУ
Расчет NPV, IRR в Excel Оценка акций и облигаций

Виды фондов недвижимости

Фонды недвижимости классифицируют по двум признакам: по торговле на фондовой бирже и по секторам управления. Первые, в свою очередь также подразделяются на виды.

Классификационный признак Вид фонда недвижимости Описание
Фонды, акции которых торгуются на бирже Ипотечные Доход таких компаний образуется за счет процентов по ипотеке, выкупленной у кредитных организаций.
Долевые Совершают прямые операции с недвижимостью, от чего и получают прибыль.
Фонды, которые не торгуют на фондовой бирже Публичные Компании, которые зарегистрированы в специальной комиссии по ценным бумагам
Приватные Частные фонды, не зарегистрированные в комиссии
По секторам управления Офисные Дельность направлена на руководство офисами
Индустриальные Фонды, управляющие промышленными зданиями и территориями
Торговые Проводят операции с недвижимостью, относящееся к торговым объектам.
Инфраструктурные Управления зданиями, которые относятся к инфраструктуре, например помещения для передачи электроэнергии.

Надо отметить, что фондов недвижимости по секторам управления существует гораздо больше. Все зависит от типа зданий и помещений, операции с которыми проводит компания.

REIT и его особенности

Главная особенность REIT в том, что инвестируя в подобные фонды, инвестор автоматически вкладывает не только в дома, здания, строения, но и в акции.

  1. Как правило, ценные бумаги недвижимости имеют большую ликвидность, чем физические объекты. Все дело в том, что цена на них гораздо ниже, а это обусловлено более высоким спросом.
  2. Вложения в фонды недвижимость всегда считались отличным средством от инфляции. Дома, квартиры, здания, сооружения, а также их аренда растут в цене не постоянно. А вот ценные бумаги имеют свойство расти, так как портфель из видов недвижимости REIT диверсифицирован.
  3. Доход по дивидендам REIT гораздо выше, чем у других компаний. И это не связано с высокими рисками. Все дело в том, что фонды недвижимости обязаны выплачивать не меньше 90% от своей прибыли акционерам.

Еще одним положительным моментом, который указывает на то, что вложения в REIT очень выгодны, является диверсификация фондами недвижимости управляемых объектов. Например, одна компания может иметь физические предметы в разных уголках мира и даже страны, а другая фирма отлично руководит несколькими видами недвижимости и использует разные подходы.

Что такое ETF

Некоторым инвесторам кажется, что фонды недвижимости недостаточно диверсифицируют свои портфели. То есть, располагают небольшим ассортиментом объектов или предоставляют мало услуг.

В таком случае можно приобрести акции не REIT, а ETF. Как правило, ETF включает в себя ценные бумаги нескольких сотен, а иногда и тысяч различных фондов. Фактически, покупая ETF, инвестор понемножку отщипывает от каждого REIT. И тогда он инвестирует не просто в несколько фондов, а в массу видов недвижимости.

Порядок и правила выбора фонда недвижимости

Выбирая фонд недвижимости, необходимо учитывать общие правила инвестирования:

  1. В первую очередь нужно внимательно оценить компанию, проанализировать ее деятельность, изучить историю. Это необходимо для того, чтобы оценить риски.
  2. Также рекомендуется рассчитать доходность от вложений. Производя вычисления, не забудьте включить стоимость брокерской комиссии.
  3. Если фонд предлагает подозрительно высокую доходность, намного выше, чем другие аналогичные эмитенты, то лучше откажитесь от инвестиций в такие инструменты.
  4. Для сравнения активов пользуйтесь различными мультипликаторами. Это поможет всесторонне оценить прибыльность вложений.

Важно! Как правило, инвестиции в фонды недвижимости подвержены средним рискам, а доходность по ним намного выше, чем по другим среднерискованным активам и сравнима с прибыльностью от вложений в высокорискованные инструменты. Именно поэтому многие инвесторы имеют в своем портфеле акции REIT.

Индексы для оценки фондов недвижимости

Оценивать фонды недвижимости рекомендуется при помощи индексов. Они показывают, насколько прибыльно и рискованно инвестировать в тот или иной инструмент.

Как правило, анализ проводится путем сравнения показателей деятельности компании с рассчитанными показателями. Не нужно забывать смотреть и на поток денежных средств фирмы. Данная информация находится в свободном доступе и часто публикуется на официальных сайтах фонда в разделе для инвесторов или акционеров. Если такой показатель не указан в отчетности компании, то его легко рассчитать. Для этого достаточно к чистому доходу прибавить амортизации, а их полученной суммы отнять доход от реализации объектов недвижимости.

Если финансовый оборот поделить на совокупное число выпущенных акций, то можно узнать, растут дивидендные выплаты или снижаются. Как правило, оценку производят в процентном соотношению к показателю прошлого периода.

Если данный мультипликатор снизился, значит компания выплатила дивиденды в меньшем объеме и наоборот. Уменьшение данного показателя возможно в нескольких случаях:

  • в случае снижения финансового оборота;
  • при росте числа выпущенных ценных бумаг.

Надо отметить, что рассматриваемое значение можно найти в отчетности компании, поэтому рассчитывать его нет необходимости.

Еще один индекс, который рекомендуется рассчитать, показывает, насколько выгодно вложится в ценные бумаги анализируемого фонда, по сравнению с другими. Для этого финансовый оборот компании делят на аналогичный показатель сравниваемых компаний.

Чтобы получить объективную оценку, рекомендуется использовать значения эмитентов, работающих в этой же области, например показатели двух фондов недвижимости. Чем коэффициент ниже, тем выгоднее инвестировать в акции рассматриваемой компании.

Порядок выбора фонда недвижимости

Для того чтобы выбрать фонд недвижимости с целью инвестирования в его ценные бумаги, можно воспользоваться следующим алгоритмом:

  • выберете несколько компаний, занимающихся аналогичной деятельностью;
  • подробно изучите каждую компанию, оцените показатели прошлых лет, проанализируйте динамику коэффициентов;
  • найдите вышеперечисленные индексы для каждого из фондов;
  • отберите те, которые по результатам оценки самые перспективные.

Надо отметить, что инвестировать можно в акции сразу нескольких фондов. Это поможет защитить свой портфель от потерь. Ведь ценные бумаги одного эмитента могут упасть, а в это же время, акции другого фонда неожиданно вырастут. В таком случае инвестор не потеряет вложения.

Алгоритм приобретения акций фондов недвижимости

Купить акции фондов недвижимости очень просто. Для этого нужно иметь открытый брокерский счет и денежные средства на нем.

  1. В первую очередь находим надежного брокера. Лучше обращать внимание на крупных и широкоизвестных посредников, которые предлагают различные инструменты для инвестиций, наподобие специализированных программ.
  2. Открываем брокерский счет. У каждого посредника процедура подписания соглашения разная. Но, чаще всего достаточно скачать приложение или зарегистрироваться на сайте.
  3. Вносим на брокерский счет деньги. Начать инвестировать можно с небольшой суммы. Все зависит от целей инвестора.
  4. Авторизуемся в личном кабинете, предоставленном брокером, дожидаемся открытия торгов и приобретаем акции фондов.

На российском рынке приобрести ценные бумаги REIT можно на Санкт-Петербургской бирже. На сегодняшний день там торгуются акции 25 эмитентов. Также можно попробовать приобрести бумаги на Нью-Йоркской фондовой бирже. Но для этого потребуется открыть отдельный счет у иностранного посредника.

Еще один вариант приобретения акций фондов недвижимости – вложения в ПИФы. Однако – это более дорогостоящий и сложный вариант, чем покупка акций через биржу.

Оценка стоимости бизнеса Финансовый анализ по МСФО Финансовый анализ по РСБУ
Расчет NPV, IRR в Excel Оценка акций и облигаций
Самая обсуждаемая >10 000 просмотров >100 лайков С примером Видео-урок
Оцените качество статьи. Нам важно ваше мнение:
Поделиться с друзьями
подпишитесь на нашу рассылку Мы рассказываем про инвестиционные инструменты и финансовые инструменты доступным языком
рекомендуем статьи по теме Вопросов нет, будьте первым кто его задаст
Задать вопрос эксперту

10 − шесть =

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Adblock
detector