ТОП 20 инвестиций в недвижимость. Доходность. Окупаемость. Анализ

Инвестиции в недвижимость являются высокодоходным видом вложений и формой управления капитала. В статье рассмотрим 20 прибыльных стратегий инвестирования в различные объекты недвижимости, с чего начать, их преимущества и недостатки, оценим риск / доходность, подробно разберем: «как начать инвестировать без денег». Статью подготовил Жданов Иван Юрьевич предприниматель, инвестор,  к.э.н., лауреат государственной премии и ментор в бизнес-инкубаторе HSE Inc.

Виды дохода

Первое что необходимо понять в инвестировании и разделить – это то что есть два вида дохода:

• единоразовая прибыль, которая возникает, когда мы что-то продаем (при продаже квартиры или земельного участка).
• постоянный пассивный доход – создание актива, который периодично или постоянно приносит прибыль. Такой доход возникает когда недвижимость представляет собой бизнес, то есть актив управление которым позволяет регулярно получать доходы. Так сдачу квартир в аренду часто относят к пассивному доходу, когда внимание на управление почти сведено к нулю.

Самым известным инвестором, создателем пассивного дохода на инвестициях в недвижимость был Роберт Кийосаки, который по этому поводу сказал: «я не хочу продавать свою недвижимость, я хочу чтобы она приносила мне каждый месяц деньги снова и снова!», поэтому наша основная задача будет направлена на то, чтобы найти постоянный пассивный доход.  Ниже мы рассмотрим различные стратегии получения как пассивного так и единоразового дохода.

Доходность недвижимости по годам

Цены на недвижимость постоянно растут. Особенно это заметно в крупных городах федерального значения: Москва, Санкт-Петербург (также цены растут в региональных центрах). Рост цен связан с тем, что они крупные мегаполисы имеют больше возможности для заработка и притягивают людей для работы и бизнеса из соседних регионов или стран. Тем самым создавая постоянный спрос на объекты недвижимости. Еще один из факторов, влияющих на рост цен – это демографический рост населения (характерно для некоторых регионов, например Северо-Кавказского).

На рисунке ниже показана динамика роста цен  на недвижимость в России и Санкт-Петербурге. Наблюдается постоянный рост стоимости квадратного метра квартир.

Давайте рассмотрим непосредственно сами стратегии инвестирования в недвижимость и оценим в каких случаях выгодно применять ту или иную.

#1. Покупка → ремонт → продажа

Первая стратегия инвестирования это покупка недвижимости (как правило квартиры), ее ремонт и продажа по рыночной цене. Любая инвестиционная стратегия заключается в поиске или создания потенциала, который обеспечит прибыль. В данной стратегии создается потенциал в виде дополнительной ценности как чистовая отделка помещения, что увеличивает стоимость продажи. Доход составляет порядка 15-20% от первоначальной цены покупки. Для ускорения реализации данной стратегии можно привлечь деньги спонсора или инвестора под покупку объекта.

Преимущества	Недостатки
Простота реализации проекта, основная задача заключается в поиске ремонтной бригады	Низкая ликвидность при продаже квартиры-новостройки, т.к. зачастую районы застраивают целыми кварталами
Низкие риски потери денежных средств, т.к. квартира уже построена*	Низкая доходность 15 -20%
Квартира может быть куплена в ипотеку и в дальнейшем продажа с доходом	Необходимы крупные первоначальные вложения равные стоимости всего объекта

* Можно заметить, чем ниже риски при инвестировании, тем ниже доходность. Так, к примеру, вложение на уровне котлована (0-уровень) строительства, когда еще не построенного дома или ЖК доходность выше и составляет 30-40%, но возникают риски, что объект может быть заморожен или не достроен  в случае банкротства застройщика.

Разберем несколько факторов успеха в реализации такой схемы вложения:

Первый фактор успеха в данной стратегии – это покупка по минимальной цене. Идеальным условием будет, если цена будет ниже рыночной в данном районе. Как правило, застройщики снижают цены на 10-15% перед новогодними праздниками, т.к. им необходимо закрыть готовую отчетность. Поэтому оптимальным временем покупки будет осень (ноябрь-декабрь), когда появляются спецпредложения и различные акции. Спецпредложения часто включают дополнительные бонусы как машиноместа, кухня в подарок и т.д. Акции, как правило, распространяются на снижение цены за кв.м. Также скидки привязывают к другим праздникам 8-марта или 23 февраля, но они зачастую меньше.

Второй фактор успеха – это поиск района, в котором есть устойчивый спрос на строящееся жилье. Это очень важно при реализации квартиры, в противном случае период возврата денежных средств увеличится. Активным спросом пользуются квартиры, строящиеся около различных транспортных узлов: станции метро (например: как ЖК «Три Кита» в Санкт-Петербурге у станции метро «Девяткино»), железнодорожных станций связывающих город и область. Покупатели готовых квартир около транспортных узлов – рабочие, а для них скорость

Третий фактор успеха стратегии заключается в минимизации затрат на ремонт и чистовую отделку. Все ремонтные фирмы в стоимость ремонта включают затраты на рекламу и продвижения, поэтому цены будут выше, чем у бригад зарегистрированных в различных агрегаторах. Поэтому для поиска строительной бригады можно воспользоваться различными сервисами анализ которых приведен в таблице ниже.

Сервисы ремонта	Преимущества и особенности
YouDo.com	Подходит для мелкого ремонта, прокладки электрики. Все исполнители проходят процедуру проверки в сервисе. Возможность прочитать отзывы других клиентов мастера. (Приложение через сайт, iOS, Android бесплатно)
Houzz.ru	Подходит для создания дизайна квартиры, покупка предметов интерьера (Приложение через сайт, iOS, Android бесплатно)
Radme​.ru	Поиск мастеров для капитально ремонта помещений полностью. Заказчик может ввести данные квартиры (коли-во комнат и другие требования) и получить оценку стоимости. Можно выбрать из списка исполнителей, готовых взяться за заказ. (Регистрация через сайт; бесплатно)
Remontnik.ru	Один из сервисов Yandex по поиску бригад мастеров, представляет собой строительные тендеры на типовые работы. В среднем заказ получает 5-7 предложений от бригад. Имеются отзывы на результаты работ. (Доступ через сайт бесплатно)
Profi.ru	Сервис для поиска мастеров под конкретные виды работы, есть отзывы и различные скидки (Доступ через сайт и приложение под iOS, Android)
Sdelano.ru	Сервис направлен на ремонт «под ключ» с нуля. Ремонт делается стандартизированным и в течение 50 дней за фиксированную сумму, что очень удобно. Сервис позволяет найти эксперта, который будет контролировать ход и качество выполнения ремонта квартиры. Также есть услуга составления сметы (Доступ через сайт, бесплатно)
Avito.ru	Доска объявлений предложений строительных бригад. Цены ниже по сравнению с другими сервисами. Из-за того что там цены ниже, часто встречаются недобросовестные строители, которые экономят на качестве материалов и выполнении всех этапов строительства. (Доступ через сайт и приложение под iOS, Android)

Итак, максимальная прибыль от реализации стратегии по покупке и ремонту недвижимости будет, когда цена приобретения была минимальная (за счет скидок и акций) и стоимость ремонта снижена за счет поиска бригад с сервисов.

Следует заметить, при продаже квартиры менее 3 лет в собственности придется уплатить 13% налога без возможности получения налогового вычета.

Финальной точкой будет – продажа квартиры. На стоимость продажи больше всего влияет стоимость аналогичных квартир в районе и уровень спроса. Если в районе растущий спрос на недвижимость, то она может быть продана за 2-3 месяца. Доход от продажи при этом составит в среднем ~15-20%. Данная стратегия позволяет получать разовую прибыль, а не пассивный доход. Для ускорения продажи квартиры можно обратиться в различные риэлторские компании, которые выкупают по цене на 10-15% ниже рыночной. Следующий способ инвестирования позволяет создать пассивный доход.

#2. Переделка квартиры  в 2 студии и сдача в аренду

Стратегия заключается в том, что у нас есть квартира, которую мы купили или взяли в ипотеку и из нее делаем 2 квартиры студии.  Для переделки в студию необходимо будет в отделенной комнате установить сантехнику (душевая кабина, туалет) и провести электрику для духового шкафа и электроплиты (т.к. он отличается от простой проводки). Необходимо так спланировать ремонт в комнате, чтобы осталось как можно больше жилой площади. Для этого можно установить: двухкомфорочную плиту, душевую кабину, стол трансформер, соединенный с кроватью. Одним из вариантов является установка общего душа и туалета на несколько студий. Также важным моментом будет поиск такой квартиры, чтобы при разбивки ее на несколько студий у каждой было окно. Этот вариант увеличит жилую площадь, но в тоже время может создать межличностные трудности соседей.

Цель здесь это максимально выжить из каждого квадратного метра и сдать на длительный срок. Преимущество заключается в том, что квартира поделенные на студии, будет приносит больше денег чем если вы будете сдавать квартиру целиком одному арендатору.

Например, берем 1-х комнатную квартиру. Сдав ее одному арендатору можно будет получать доход в размере ~20 000 руб. Если же данную квартиру разбить на 2 студии, то их можно будет сдать каждую по 10 000 –14 000 руб. В результате, доход в месяц будет на ~25% выше, что увеличит срок окупаемости инвестиций. Так средний срок окупаемости сданной в аренду недвижимости составляет 12 лет. Использовав данную схему, срок уменьшиться до 8 лет. На рисунке показан реальный пример от застройщика А101, который продает однокомнатную квартиру со скидкой 10% перед новогодними праздниками. Ключевой аспект реализации стратегии  — это правильно подобранная планировка:

1. Наличие у каждой студии окна и помещений одинакового размера.
2. Общая прихожая (экономит место) и позволяет сделать раздельные входы в студии.
3. Возможность прокладки коммуникаций для ванной комнаты и кухни.

Зеленым и красным цветом выделены ка будет разделена 1-комнатная квартира на 2 студии.

Вторым факторов успеха будет покупка квартиры по более низкой цене в периоды акций и скидок, которые максимальны перед новогодними праздниками.

Преимущества	Недостатки
Увеличения дохода от сдачи в аренду на 25%	Необходимость в поиске арендаторов
Возможность сделать пассивный доход от квартиры без первоначальных денежных средств*	Необходимость переделки планировки, возвещение перегородок, подведения воды, канализации, установка дверей.

*Как сделать пассивный доход от переделки квартиры в студии?

Преимущество данной схемы является в возможности сделать пассивный доход от сдачи квартиры в аренду. Квартира покупается в ипотеку на срок ~15 лет. Среднемесячные платежи составят ~20 000 руб., тогда как доход от сдачи будет перекрывать платежи и создаст пассивный доход +10 000 руб. Через 15 лет вы получаете актив не вложим при этом своих денежных средств, а только управляя объектом.

#3. Инвестиции в новостройки

Главное правило при использовании данной стратегии заключается в том, что чем раньше вы вложитесь, тем больше будет прибыль. Даже на этапе строительства ее можно перепродавать. Если у вас квартира в ипотеке, то ее тоже можно продать, на любом из этапов. Продажа может быть осуществлена: самостоятельно, банком (когда он является наблюдателем и контролером сделки и предоставляет собственную ячейку) и продажей долговых обязательств.

Преимущества	Недостатки
Высокий доход от продажи ~30-50%	Новостройка может быть заморожена по причине банкротства или финансовых трудностей у застройщика*
Возможность продать квартирку даже в ипотеке, что позволяет совершать сделки без собственного капитала	Активное строительство в районе может снизить цену продажи

*Как проверить надежность застройщика?

Продажа жилья осуществляется по ДДУ (договор долевого участия), не стоит покупать квартиру по договору ЖСК. Далее необходимо проверить финансовую отчетность застройщика (размер его активов и динамику чистой прибыли), отсутствие судебных актов, определить в каких банках аккредитован, т.к. крупные банки дополнительно проводят проверку финансового состояния застройщика.

На рисунке показаны факторы, которые влияют на стоимость квартиры для Киева (данная схема аналогично подходит и для других городов). Можно заметить, что покупая на стадии фундамента получается экономия до 25%, наличие транспортной остановки общественного транспорта увеличит стоимость +5%. Также одним из важных факторов является наличие отделки, которая увеличит стоимость квартиры до 20% ⇓.

#4. Инвестиции в недострой  (незавершенное строительство)

Стратегия заключается во вложении в незавершенный объект строительства, когда вы

видите недостроенный дом, то можно купить его по цене ниже рыночной. Это будет выгодно как для продавца, так и для вас. Одним из ключевых факторов успеха является переговоры с собственником и покупка с большой скидкой. Направления использования недостроя следующие:

• Завершение строительства и продажа / сдача в аренду объекта.
• Снос и продажа чистого земельного участка.
• Переделка под бизнес (например шиномонтаж, кафе, хостел и т.д.)

Так недостроенные гаражные постройки вдоль дороги можно использовать в качестве шиномонтажа или автосервиса. Много объектов незавершенного строительства можно найти в Краснодарском крае (Сочи), такие объекты могут быть переделаны в мини-отели или хостелы. И за счет активного туристического сезона с мая по сентябрь окупить вложения за 3-4 года.

Преимущества	Недостатки
Высокий доход от продажи ~40-50% или перестройки под бизнес. Окупаемость 3-4 года	Необходимость экспертность при строительстве и можно не учесть скрытых дефектов при покупке недостроя: наличие грунтовых вод в подвале, испорченная проводка, отсутствие подключения к коммуникациям

Главная сложность данной стратегии — это поиск объекта недвижимости с максимальным доходом для перепродажи или имеющим лучшее расположение для создания бизнеса. По статистике для того чтобы найти 1 подходящий объект необходимо просмотреть 80 предложений.

Для поиска объектов незавершенного строительства можно воспользоваться сервисом Avito. Подходит для поиска недостроенных дачных домов и коттеджей. Предложений на сайте много, можно найти наиболее инвестиционно привлекательное.

#5. Перевод квартиры из жилой в нежилое помещение

Стратегия заключается в переводе жилого помещение в нежилое и сдача ее в аренду или продажа по бизнес. Например это первые этажи жилых домов из которых делают продуктовые магазины, парикмахерские и салоны красоты. Хорошим спросом пользуются квартиры первой линии домов около метро или транспортных узлов. В «оффлайн» бизнесе ключевую роль играет расположение, если рядом проходит оживленная дорога, то это будет привлекательно для бизнеса. Если квартира будет находиться в не поля видимости пешеходов, то это не привлечет потенциальных клиентов.

Главная сложность инвестиционной схемы – это переоформление квартиры в нежилое помещение. Основные юридические требования:

• Квартира должна принадлежать собственнику (наличие свидетельства о регистрации, завещания или договора дарения).
• Квартира не должна быть взята в ипотеку и ни чем не обременена.
• Квартира переводится полностью в нежилую, а не частично.
• Необходимо выписаться при изменении ее статуса.
• Необходимо зарегистрировать все изменения и перепланировки.

Преимуществом данной схемы является то, что сдача помещения в аренду под бизнес в 2-3 раза превышает доходность от сдачи в аренду. Так если месячный доход от сдачи 2-х комнатной квартиры на первом этаже в Москве составит 40 000 руб., то от сдачи под аптеку, продуктовый или кафе быстрого питания (например: SushWok) составит 100 000 руб.

Преимущества	Недостатки
Доходность сдачи в аренду как коммерческую недвижимость в 2-3 раза выше, чем сдача как жилую	Квартира должна находиться в собственности, а не в ипотеке

Более подробно какой открыть бизнес в жилом доме, оценку рентабельности и окупаемость бизнеса читайте в статьях:

• Как открыть продуктовый магазин в доме с нуля (бизнес-план)
• Как открыть кафе с нуля с минимальными вложениями
• Как открыть сэконд-хенд с нуля (бизнес-план)
• Как открыть зоомагазин на 60 кв. метрах (бизнес-план)
• Как с нуля открыть цветочный магазин: бизнес план с расчетами
• Как открыть магазин разливного пива в жилом районе с минимальными вложениями

#6. Перевод из нежилого в жилое помещение

В Европе и США есть наоборот стратегия это, когда вы переводите из нежилого в жилой фонд, то есть, например, заводские помещения переделываются в лофты и сдаются в аренду или представляются как хостел. Основная сложность заключается в проведении всех коммуникаций: отопления, канализации, электрики, вентиляции. Если брать складские помещения с высокими потолками, то можно сделать несколько этажей.

В многоквартирных домах часто используются подвальные и полуподвальные помещения под перестройку под хостелы. Это особенно распространено в Санкт-Петербурге, где многие нежилые помещения чердаков или полуподвалов переделываются в хостелы или мини-отели.

Для перевода необходимо соблюдение следующих условий:

• Помещение должно находиться в собственности.
• Помещение должно соответствовать требованиям жилого помещения (ч. 4 ст. 22ЖК РФ)

Алгоритм перевода помещения по этапам:

1. Подготовить проект переустройства / перепланировки с оформлением согласия собственников (проект можно заказать у организации, которая является членом СРО) (ч. 1 ст. 55.8ГрК РФ)
2. Собрать необходимые документы (заявление о переводе, паспорт, документы на собственность или их нотариальные копии, проект перепланировки при необходимости, заключение уполномоченных организаций или протокол собрания собственников помещений многоквартирного дома). (ч. 2, 1 ст. 23 ЖК РФ; п. 2.5.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.10.2015 N 692-ПП)
3. Обращение в уполномоченный орган (в Москве – Департамент городского имущества). Подать документы можно через МФЦ.
4. Проведение перепланировки помещения (если необходимо) (ч. 8,9 ст. 23 ЖК РФ).  Составление технического плана кадастровым инженером (ст. ст. 29, 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
5. Внесение информации в ЕГРН и получение выписки. (ч. 9 ст. 23ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона N 218-ФЗ, ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ)

Преимущества	Недостатки
Возможность перестроить нежилые помещения под гостиничный / хостельный бизнес	Помещение должно находиться в собственности, а не в ипотеке и не обременена залогами
Быстрые сроки окупаемости вложенных средств	Требуются проведение всех коммуникаций, подготовки и предоставления документов

#7. Перестройка офисов в мини-офисы

Стратегия заключается в переделывании офиса в мини-офисы. Это аналогично стратегии  №2, когда квартира разделялась на студии. То же самое мы делаем с офисными помещениями, берем большой офис, устанавливаем перегородки и сдаем уже как мини-офисы или переговорные на час. Этот принцип разделения целого на части можно применять  для многих других инвестиционных идей, например: покупка машины и продажа ее по частям дороже. Также и в недвижимости,  вы берете целиком, делите и уже индивидуально сдаете каждый месяц или по часам. Можно сказать тут работает закон «разделяй и властвуй».

Ключевой фактор успеха заключается в поиске помещения с удобным расположением, что создаст устойчивый спрос на мини-офисы. Также необходимо оценить рыночное окружение – по какой цене сдают мини-офисы. Задача уже на первом этапе заложить успех, просчитав, будет ли востребованы данные офисы и какой потенциальный доход смогут принести.

Преимущества	Недостатки
Доходность выше, чем от сдачи одного офиса в аренду на 25-40%	Необходимо заниматься поиском арендаторов, чтобы мини-офисы или переговорные не пустовали
Офисное помещение может быть взято в кредит

#8. Посуточная  субаренда квартир

Это одна из самых распространенных стратегий с жилой недвижимостью, которая заключается в посуточной сдаче квартиры в субаренде. Преимуществом является то, что не нужно быть собственником квартиры, а заключить с владельцем договор субаренды на длительный срок, на право от своего имени управлять сдачей квартиры. Можно заметить, что опять применяется принцип «разделяй и властвуй», если в офисах и разделении квартиры на студии мы физически делили помещение, то здесь делится время. Берете на длительный срок, а сдаете на короткий срок. То есть у нас есть одна квартира, мы ее не разбиваем, а делаем из нее подходящие под сдачу апартаменты. При этом затраты на создание такого актива минимальные. Основная сложность – это найти собственников, которые будут готовы заключить с вами договор субаренды. Так как многие собственники пожилые люди, и они боятся, что активная сдача квартиры может совсем «убить» их квартиру.

Преимущества	Недостатки
Можно не иметь в собственность квартиры, а заключить договор субаренды	Сложность найти собственника готового предоставить квартиру под субаренду
Доход может в 1,5 раза перекрывать затраты	Необходимость ежедневной уборки помещения и контроля

Рассмотрим практический пример. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 20 000 — 25000 руб. Для того чтобы собственник заключил договор субаренды, можно повысить затраты до 30 000 – 45 000 руб. Предложение увеличить на 30% месячную оплату позволяет найти более сговорчивых владельцев. Средняя стоимость посуточной сдачи 1 комнатной квартиры составляет ~2000 руб. Среднее количество дней сдачи возьмем 25, доход составит 50 000 руб. Прибыль составит +20 000 руб.

Доходность будет больше, если перейти от посуточной аренды к почасовой, но сложность управления будет выше.

Лайфхак.  Для оценки спроса в районе можно посмотреть заявки на Avito, это позволит сделать первое представление о перспективности района.

#9. Офис-переговорная на час

Стратегия походит на почасовую сдачу квартиры, только здесь сдаем офис на час. Как правило, офис сдается на час для переговоров, деловых встреч, проведения семинаров и обучающих мастер классов. Из-за того что офис сдается по часам, прибыль будет выше на конец месяца, чем едино разовая сдача на длительный срок. Для реализации данной стратегии необходимо будет заключить договор субаренды с собственником. Как правило, здесь легче чем с владельцами квартир. К тому же офисом-переговорной проще управлять, нежели квартирой, т.к. он не требует полной уборки после каждого клиента.

Преимущества	Недостатки
Можно не иметь в собственности офиса	Необходимость заключения договора субаренды с владельцем помещения
Прибыль в 1,5-2 раза превышает затраты на аренду	Постоянный поиск клиентов под проведение семинаров, переговоров и обучений

#10. Хостелы

Одна из самых крутых стратегий инвестирования в недвижимость – это создание хостелов или общежитий. Есть разница между хостелом и общежитием. Хостелы – это место для кратковременного жилья путешественников и туристов, тогда как общежитие это в больше степени бюджетные койко-места. Для хостела более характерен дизайн и стиль, нежели для общежития.

Так как хостелы направлены на туристов, то они для них важно расположение в туристических местах. В Санкт-Петербурге как культурной столице более 300 хостелов. Для открытия хостела необходимо найти помещение, зачастую выбирают полуподвальные из-за более низкой арендной платы. Важно чтобы помещения находилось в проходимом месте – центры города. Для полноценного функционирования необходима команда: администратор и уборщица. Из-за того что в хостелах устанавливаются двухъярусные кровати – это позволяет увеличить прибыльность с каждого метра.

Одним из недостатков хостелов является простои в нетуристические сезоны, так например цены снижаются в 3-5 раз в Санкт-Петербурге зимой и аналогично на горнолыжном курорте Роза-Хутор летом.

Преимущества	Недостатки
Высокая прибыльность на 1 кв.м	Необходимо наличие команды: уборщица, администратор
Простота организации	Сезонный спрос. Простои в нетуристический сезон

Ключевой фактор успеха хостела это его репутация, так как основным каналом привлечения туристов является различные сервисы, например как Booking.com (лидер по привлечению клиентов), то высокий рейтинг и положительные отзывы сильно влияют на прибыльность бизнеса.

В таблице рассмотрим какие еще существуют сервисы для привлечения посетителей.

Сервис	Преимущества и особенности
Booking.com	Один из самых распространенных сервисов. Необходимо обязательно быть в нем зарегистрированным
Agoda.com	Международный сервис, ориентированный на иностранцев. Как правило представлен отелями
Hotels.com	Отличный сервис для привлечения туристов в системе более 150 000 отелей.
Ostrovok.ru	Сервис является лучшим по версии National Geographic. Ориентирован на граждан СНГ и России. Сервис индивидуален и не сотрудничает с другими интернет-сервисами
Oktogo.ru	Отечественный сервис ориентирован на российских туристов. Множество вариантов оплаты для туристов
Hostelworld.com	Ориентирован на международных туристов, имеет базу более 30 тыс. хостелов.

Ориентированность на гостеприимство и создание положительной репутации позволит привлечь туристов из интернет-сервисов, как одного из лидирующих источников траффика.

Более подробно как открыть хостел с нуля читайте в статье: → «Бизнес-план хостела с расчетами»

#11. Таунхаусы / Квадрахаусы / Дуплекс

Стратегия инвестирования пришедшая из Лондона. Стратегия походит на деление квартиры на студии. Здесь таунхаус делиться по этажам на студии и сдается в аренду. Преимущество заключается в том, что подводить отдельно коммуникации к каждому этажу не надо, т.к. они уже проведены и этаж готов для сдачи. Основная сложность реализации стратегии – это поиск арендаторов, т.к. как правило, они располагаются за городом.

Помимо Таунхаусов существуют и другие варианты: квадрахаусы и дуплексы. В таблице рассмотрим, чем они интересны и чем отличаются друг от друга.

Вид недвижимости	Отличие и особенности	Инвестиционный потенциал
Таунхаус	Имеется общая стенка с соседями, отдельный вход в квартиру-секцию с небольшим газоном	Из-за типовой постройки таунхаусов, дуплексов, триплексов, квадрахаусов низкая базовая цена покупки, которая может быть  ~1,5 млн., что существенно ниже аналогичной квартиры
Квадрахаус	Имеется 4-ре входа и 4-ре участка перед каждым
Дуплекс	Два входа и две участка.

#12. Загородная недвижимость и коттеджи

Стратегия направлена на сдачу в аренду загородной недвижимости: коттеджей / домов. Пользователи и потребители такой услуги – люди желающие отдохнуть на природе или в компании. Сильным спросом пользуется аренда коттеджей на новый год и праздники, когда аренда дома за 4-5 дней может составлять до 100 000 руб. Также одним из вариантов это загородный дом на берегу озера для летней рыбалки.

Преимущества	Недостатки
Высокая маржинальность за короткий период	Небольшой объем спроса на данную недвижимость, сложность привлечения клиентов

#13. Строительство дома со студиями и сдача в аренду

Одна из самых прибыльных стратегий, так как включает в себя этап строительства с нуля на купленном земельном участке или взятом в аренду на длительный срок. Сложность заключается в организации стройки, поиска бригад, подготовка инженерной и технической документации.

Для того чтобы автоматизировать процесс, его можно отдать на аутсорсинг строительной компании, которые строят типовые дома под ключ. В построенном доме студии можно сдавать на длительный срок или на короткий – посуточно. Для снижения затрат на строительство можно дом строить из сип панелей или из соломы. Несмотря на кажущуюся пожаропасность, дома построенные по технологии из соломы или сип панелей надежно защищены.

Бюджетные технологии для строительства дома	Стоимость постройки
Из соломы	~15 000 руб. за 1 кв.м.
Из сип панели	~10 000 руб. за 1 кв.м
Из кирпича (для сравнения)	~23 000 руб. за 1 кв.м.

Стоимость дома из экологических материалов будет 1,5-2 раза дешевле, чем в доме из кирпича. Применение дешевых материалом позволяет существенно сократить срок окупаемости дома. Дома из соломы активно строят в Краснодарском крае и в Сочи, как мини-отели и хостелы для туристов в летний сезон. Окупаемость таких домов составляет около 4-6 лет.

#14. Зарубежная недвижимость

Следующая стратегия вложения денежных средств и создания актива – инвестиции в зарубежную недвижимость. Доходность от сдачи в аренду такой недвижимости в разы больше, чем от отечественной. Ключевым фактором успеха является оценка спроса в регионе. Так в последнее время российских туристов привлекают дома для среднесрочной аренды в зимние месяцы в Таиланде, Вьетнаме, Шри-Ланке. Уже сформировалось целое сообществе тех, кто уезжает на зимовку с ноября по март в теплые страны, чтобы удаленно работать. Стоимость дома у моря в Таиланде намного ниже чем в России.

Объект недвижимости	Цена
Квартира в новостройке в Паттайе (Таиланд) 45 кв.м.	3,5 млн. руб.
Квартира студия в Паттайе (Таиланд) 27 кв.м	1,7 млн. руб
Дом у моря в Паттайте (Таиланд) 200 кв.м.	4,5 млн. руб.

Можно заметить, что цены намного ниже, чем на московскую недвижимость.

Альтернативными способами инвестирования в иностранную недвижимость будет вложение в квартиры и виллы Испании (также Болгария, Греция), в настоящее время из-за кризисной экономической ситуации в стране цены намного ниже, чем в Евросоюзе. Если ориентироваться на сдачу недвижимости иностранным туристам, то отлично подходят такие направления как майями / Сан-Франциско в США, где почти круглый год пляжный сезон, развит яхтинг, имеются гольф клубы, рестораны и ночные клубы, что привлекает богатых иностранных туристов для отдыха и развлечений.

Из сложностей реализации стратегии можно выделить, то что необходимо ехать на объект.

#15. Аукционная недвижимость

Представляет собой скупку объектов недвижимости выставленных на торгах по банкротству. Покупка по низкой цене является ключевым фактором успеха. Как правило, с аукционов продают следующую недвижимость:

• Вторичное жилье и новостройки муниципальные органы власти.
• Банки для реализации заложенного имущества.
• Риэлтерские компании для продажи своих объектов.

На аукционах цена продажи может быть ниже на 30-60% от рыночной стоимости, что создает отличный инвестиционный потенциал. Для того чтобы найти объекты можно воспользоваться сайтами:

Сайты	Особенности и преимущества
sberbank-ast.ru/	Самая крупная площадка торгов по имуществу предприятий  банкротов и должников. Из плюсов: множество предложение, но в тоже время трудно купить по интересной цене квартиры и другое распространенное имущество.
investtorgi.ru	Возможность отфильтровать по необходимым параметрам различные объекты недвижимости (квартиры, офисы, павильоны в метро, земельные участки, бизнес, склады, азс, клубы, автосалоны, псн, особняки)
investmoscow.ru/tenders	Продажа муниципального имущества г. Москва: квартиры, земельные участки и т.д.

Для покупки недвижимости необходимо будет внести задаток перед участием в аукционе, который будет возвращен через 5 дней после окончания, если вы не выиграли. Задаток составляет 20%. Также аукционы берут комиссию за организацию и вычитают из задатка. К участию в торгах допускаются все граждане РФ с наличием ИНН и ЭЦП. На рисунке показана вся процедура регистрации на площадке Сбербанка как участника торгов.

Наибольшим спросом на аукционах пользуются квартиры должников и новостройки, т.к. их проще всего потом перепродать или сдать в аренду. Доход с продажи составит около 20-25%.

#16. Покупка земельного участка

Покупка земельного участка рядом с городом или в округе. Преимущества стратегии в сравнительно небольших затратах на приобретение земли.

Земельная стратегия	Описание и эффективность
Покупка земли в перспективных районах застройки жилыми кварталами рядом с городом	Необходимо отслеживать тенденции застройки близлежащих территорий к городу, где строится ЖК и комплексы, развивается инфраструктура, создаются развязки и транспортные узлы. Когда уже все будет построено, то врятли вы там купите потом землю. На приобретенном участке можно организовать: автостоянку (если были простроены ЖК), автомойку или автосервис (если проложена дорога), магазин (если появился транспортный узел), сдать в аренду под рынок или ТЦ (рядом с транспортной магистралью федерального значения).
Покупка земли и продажа по частям	Продажа под точечную застройку коттеджей или дачных поселков.  Минимальный участок для продажи по земельному кодексу 4 сотки. Сложность схемы в поиске покупателей или арендаторов.

Главная сложность в реализации стратегии – это длительность создания вокруг инфраструктуры, что может занять 3-7 лет. Также необходимо оценить землю, если она болотистая или с подводными водами, то на ней сложно будет что-то построить или сдать в аренду под строительство.

К тому же сейчас действует государственная программ, по которой можно получить участок земли бесплатно (или за небольшие деньги), он, конечно, будет располагаться не в самом городе. Данная земля отлично подходит для экопоселений или фермерского хозяйства. Как правило, выделяют участки в мало заселенных районах. Стоимость 1 Га в таких поселениях бывает меньше 50 000 руб., и данные поселения набирают новых постояльцев. Более подробно о том какие поселения существуют, можно найти на сайте poselenia.ru.

#17. Субсидии по государственным программам

Схема заключается в участии в государственных программах получения жилья малоимущим, многодетным, участникам ВОВ, при проживании в аварийном доме, при различных заболеваниях (онкология), детям сиротам.

К примеру, в недавнее время в Москве была реализована программа реновации по переселению из пятиэтажек в новостройки. Сложности такой стратегии или такого положения, в том, что получить такое жилье довольно сложно, особенно это касается регионов, где муниципальные доходы существенно ниже, чем в крупных городах.

#18. Пристройка и неиспользованные метры

Поиск возможности для расширения площади, например, балкона, который потом сдавать в аренду. Сдача в аренду гаража или переоборудование гаража в автосервис или шиномонтажной (часто реализуется, если гаражи выходят на оживленную дорогу). Сложность в реализации данной стратегии заключается в необходимости соблюдения всех строительных норм, проведение коммуникаций в новое помещение.

#19. Покупка прав аренды (ППА)

Данная стратегия походит на субаренду, но есть главное отличие, что при продажи права аренды объект недвижимости может быть сдан в субсубаренду. Данный стратегию еще называют переуступкой прав на аренду. При покупке права аренды недвижимость не принадлежит вам. Данное право можно купить как у частного лица, так и у государства. Предложения по ППА можно найти на Avito или у специализированных компаний. Зачастую переуступка права аренды продается при переезде или закрытии бизнеса.

#20. Покупка / аренда недвижимости у муниципальных властей

Преимуществом такой схемы является возможность купить или арендовать площади ниже на 20-30% по стоимости. Одними из таких вариантов является аренда складов, заводских территорий, военных частей, земельных участков. Тендеры на покупку недвижимости выставляются на investtorgi.ru для объектов в Москве и МО.  Стратегия подходят для перестройки заводских помещений в арт пространства или под хостел.

Если у вас есть свои инвестиционные идеи по вложению и управлением недвижимостью, то поделитесь ими в комментариях. Спасибо за внимание.